Объединение совладельцев многоквартирного дома (ОСМД).
ОСББ Социальный проект.

Главная | Законы | Кодексы
Реклама

Купить кафель в Украине по Оптовым Ценам!!! Доставка!!!

НАСТОЛЬНАЯ КНИГА ПРЕДСЕДАТЕЛЯ ОСМД и ЖСК скачать практическое пособие. Хозяйственные аспекты деятельности ОСМД и ЖСК

По материалам книги "НАСТОЛЬКОЯ КНИГА ПРЕДСЕДАТЕЛЯ ОСМД И ЖСК"
Автор и составитель Хобот Павел Васильевич,
председатель Ассоциации собственников жилья Днепропетровска "Наш дом"

информация соответствует законодательству Украины состоянием на 01.11.2008 года.

Часть 2. Хозяйственные аспекты деятельности ОСМД и ЖСК

Раздел 2.1. Проведение первого после приватизации капитального ремонта дома
Раздел 2.2. Определение управителя жилым комплексом
Раздел 2.3. Прием дома на баланс ОСМД
Раздел 2.4. Отведение придомовой территории
2.4.1. Проект раздела территории кварталов (микрорайонов).
2.4.2. Размеры и границы придомовой территории.
2.4.3. Алгоритм отведения земли.
2.4.4. Земельный налог и арендная плата.
Раздел 2.5. Содержание дома
2.5.1. Техническое обслуживание
2.5.2. Ремонт и реконструкция
2.5.3. Перепланирование помещений и вывод из жилого фонда
2.5.4. Дополнительные работы руководства ОСМД и ЖСК
Раздел 2.6. План хозяйственной деятельности

 

Раздел 2.1. Проведение первого после приватизации капитального ремонта дома

Согласно пункта 7 статьи 10 Закона Украины «О приватизации государственного жилого фонда»:
«Бывшие собственники (их правонаследователи), которые владели многоквартирным домом до момента приватизации, обязаны принимать участие в финансировании и содействовать организации проведения ремонта в порядке, который определяется Кабинетом Министров Украины...»
Еще более точно эту обязанность определяет статья 24 Закона Украины «Об ОСМД»:
«Бывший собственник, на балансе которого находился многоквартирный дом до передачи на баланс объединению, принимает участие в организации и финансировании первого после передачи на баланс капитального ремонта дома в соответствии с законодательством...».
Порядок участия бывших собственников в организации и финансировании ремонта приватизированных жилых домов, утвержденный Постановлением КМУ от 08.10.1992 года № 572 (см. приложение 1.10.), регламентирует эти законодательные нормы, увязывая срок эксплуатации дома и его характеристику с размером участия – от 12% до 100%.
В Днепропетровске средства на капитальный ремонт домов ОСМД закладываются в городском бюджете.
При этом, для ОСМД, все еще находящихся на балансе коммунальных предприятий, распорядителем средств является управление жилищного хозяйства горсовета. Для тех ОСМД, которые уже взяли дом на свой баланс, либо никогда не были коммунальной собственностью, а также для ЖСК, распорядителями являются исполкомы районных в городе советов.
Появление этих статей расходов в городском бюджете – является результатом многолетней плодотворной работы Ассоциации «Наш дом» с депутатским корпусом и исполнительным комитетом города. Следует отметить, что финансирование капитальных ремонтов домов ОСМЖ и ЖСК с каждым годом увеличивается (см. таблицу 5).

Таблица 5. Выделение средств из городского бюджета на ремонт домов ОСМД и ЖСК (млн.грн.)


Статьи городского бюджета

2004

2005

2006

2007

2008

ЖСК и ОСМД – через районные советы

0,5

0,5

1,0

1,0

2,0

ОСМД, находящиеся на балансе коммунальных предприятий – через УЖХ

-

-

-

1,0

2,0

Очевидно, что суммы, которые выделяются городским бюджетом, не покрывают всех необходимых затрат на капитальный ремонт домов, поскольку на каждый дом приходится, в лучшем случае, 40-50 тыс.грн. Поэтому для произведения полноценного ремонта необходимо финансирование на протяжении нескольких лет.
Поэтому, рациональным будет использовать после создания ОСМД следующий алгоритм:

  • для обеспечения выполнения ремонта в полном объеме, ОСМД и бывший собственник (в лице УЖХ горсовета) заключают договор на проведение первого после взятия на баланс ремонта. При заключении договора стоит обратить внимание на необходимость отразить в нем все объемы и сроки работ;
  • затем дом передается на баланс ОСМД;
  • затем, согласно договора, из бюджета города выделяются необходимые для проведения капитального ремонта средства.

По состоянию на 2008 год в Днепропетровске этот вопрос пока не урегулирован. Сегодня большинство ОСМД вынуждены вначале получать часть финансирования капитального ремонта, а затем брать дом на баланс. Это связано с тем, что при бюджете в 2 млн. грн. городское жилищное управление распределяет средства между пятьюдесятью домами, в то время как районные советы тот же объем финансирования распределяют между пятьюстами ОСМД (ЖСК).
Таким образом, первым после регистрации действием ОСМД должно быть обращение в вышеупомянутое профильное управление с заявлением о выделении из городского бюджета средств на проведение первого после взятия на баланс капитального ремонта дома.
ЖСК, а также тем ОСМД, которые не были ранее в коммунальной собственности, с подобными заявлениями необходимо обращаться в исполком районного совета. В тех районах, где существует Ассоциация «Наш дом» (Амур-Нижнеднепровский, Ленинский), распределение средств на капитальный ремонт происходит согласно поступивших заявок ЖСК и ОСМД. Некоторые из тех объединений и кооперативов, которые проявили инициативу и смогли самоорганизоваться, сегодня получают бюджетные деньги уже второй раз. В это же время, большинство председателей ОСМД (ЖСК), не вошедших пока в ассоциацию «Наш дом», даже не знают о существовании такой возможности

 

Раздел 2.2. Определение управителя жилищным комплексом

Субъекты правоотношений в жилищно-коммунальной сфере определены пунктом 1 статьи 1 Закона Украины «О жилищно-коммунальных услугах»:
балансодержатель дома, сооружения, жилищного комплекса или комплекса домов и сооружений – собственник или юридическое лицо, которое по договору с собственником содержит на балансе соответствующее имущество, а также ведет бухгалтерскую, статистическую и другую предусмотренную законодательством отчетность, осуществляет расчеты средств, необходимых для своевременного проведения капитального и текущего ремонтов и содержания, а также обеспечивает управление этим имуществом и несет ответственность за его эксплуатацию;
исполнитель - субъект ведения хозяйства, предметом деятельности которого является предоставление жилищно-коммунальной услуги потребителю в соответствии с условиями договора;
производитель - субъект ведения хозяйства, который производит -коммунальные услуги;
собственник помещения, дома, сооружения, жилищного комплекса или комплекса домов и сооружений - зарегистрированное в установленном законом порядке физическое или юридическое лицо, которому принадлежит право владения, пользования и распоряжения помещением, домом, сооружением, жилищным комплексом или комплексом домов и сооружений;
потребитель - физическое или юридическое лицо, которое получает или желает получать жилищно-коммунальную услугу;
управитель - лицо, которое по договору с владельцем или балансодержателем осуществляет управление домом, сооружением, жилищным комплексом или комплексом домов и сооружений, и обеспечивает его надлежащую эксплуатацию в соответствии с законом и условиями договора».
Согласно пункта 1.2. статьи 13 Закона Украины «О жилищно-коммунальных услугах», услуги по управлению домом, сооружением или группой домов выделены в отдельный вид жилищно-коммунальных услуг. Эти услуги включают в себя содержание недвижимости на балансе, заключение договоров на выполнение услуг, контроль выполнения условий договора и пр.
В статье 12 Закона Украины «Об ОСМД» определены такие виды деятельности управителя неделимого и общего имущества жилищного комплекса:

  • надлежащая эксплуатация жилищного комплекса и обеспечение соответствующих условий пользования владельцами собственным, неделимым и общим имуществом;
  • накопление необходимых средств на текущий и капитальный ремонт в соответствии с законодательством;
  • получение соответствующего возмещения от виновного лица за убытки, причиненные имуществу, находящемуся на балансе у управителя, или своевременное обращение в суд по поводу принудительного возмещения убытков.

Согласно статьи 11 того же закона, управление неделимым и общим имуществом жилого комплекса объединения может иметь такие формы:
1. Все функции по управлению осуществляют уставные органы ОСМД.
Исходя из существующего положения дел, для нашей страны оптимальной является именно эта форма, поскольку компании, оказывающие подобного рода управленческие услуги, сегодня только начинают развиваться.
2. Объединение заключает договор с юридическим лицом (управляющей компанией) и передает ей все или часть функций по управлению имуществом жилого комплекса. В этом случае:

  • управляющая компания осуществляет управление финансовой деятельностью объединения, заключает договора с исполнителями в сфере коммунальных услуг, договора о выполнении капитального ремонта и тому подобное;
  • правление определяет политику объединения и контролирует деятельность управителя.

3. ОСМД делегирует определенные уставом полномочия по управлению неделимым и общим имуществом жилищного комплекса ассоциации объединений. Ее могут создать несколько объединений и собственников усадеб, совместно использующие общие внутриквартальные инженерные сети, для представления общих интересов (статьи 1 и 8 Закона Украины «Об ОСМД»).
Формы управления ЖСК не настолько подробно прописаны в законодательстве, однако, по сути, они являются аналогичными описанным выше.
Форму управления жилым комплексом утверждает общее собрание ОСМД квалифицированным большинством голосов (3/4 голосов) членов объединения, присутствующих на собрании. Впрочем, общее собрание своим решением может в любой момент изменить форму управления объединением.
Таким образом, управитель (ОСМД (ЖСК), либо другое юридическое лицо) обеспечивает обслуживание, содержание и текущий ремонт жилья. При этом, существуют два варианта действий:

  • Управитель самостоятельно, нанимает соответствующий персонал и заключает договора с поставщиками отдельных видов коммунальных услуг: по вывозу ТБО, по электроснабжению мест общего пользования, по обслуживанию лифтов, по дератизации и пр. В данном вопросе имеет смысл скооперироваться с соседними ОСМД и ЖСК и совместно создать общий штат необходимого обслуживающего персонала (сантехник, электрик, дворники и пр.), а также приобрести необходимый инвентарь;
  • Управитель может заключить договор с субъектом хозяйственной деятельности на полное оказание им услуг по содержанию жилищного комплекса. В этом случае для выбора такой организации целесообразно будет провести конкурс.

Таким образом, ОСМД одновременно совмещает в себе функции всех субъектов жилищно-коммунальной сферы: и управителя дома, и его балансодержателя (учитывает его на внебалансовых счетах), и исполнителя услуг по управлению домом и по его обслуживанию. А ЖСК, кроме всего перечисленного, является еще и собственником дома. Более того, в Днепропетровске большинство ЖСК фактически взвалили на себя оказание услуг по теплоснабжению, а также по водоснабжению и водоотведению, хотя данная деятельность не входит в их компетенцию. Как правило, объединения и кооперативы не берут на себя функции исполнителя лишь тех коммунальных услуг, справиться с которыми самостоятельно они не могут: вывоз ТБО, обслуживанию лифтов и пр.
Однако, кроме описанной выше модели полного самоуправления, существует и иная. Она предполагает разделение всех упомянутых функций между различными юридическими или физическими лицами: ОСМД (ЖСК) нанимает управителя (юридическое лицо), который, в свою очередь, нанимает обслуживающую организацию, а обслуживающая организация уже заключает договора с подрядчиками.

Раздел 2.3. Прием дома на баланс ОСМД

Одновременно с принятием решения о форме управления, общее собрание ОСМД также должно решить и вопрос о балансодержателе.
Поскольку, согласно статьи 11 Закона Украины «Об ОСМД», балансодержатель обеспечивает управление жилищным комплексом, то, как правило, управитель одновременно является и балансодержателем.
Согласно той же статьи закона общее собрание своим решением может:

  • принять на собственный баланс весь жилой комплекс;
  • заключить договор с предыдущим собственником и оставить его балансодержателем всего жилищного комплекса или его части;
  • заключить договор о передаче на баланс всего жилищного комплекса или его части с любым юридическим лицом, устав которого предусматривает соответствующий вид деятельности.

При этом нужно иметь в виду, что:
1. поскольку отдельные помещения в доме являются собственностью их владельцев, а жилой комплекс в целом – совместной собственностью всех совладельцев, то и дом, и другие сооружения не могут быть отображены как активы ни в балансе ОСМД, ни в балансе другого управителя. Как правило, дом и другое совместное имущество отражаются в забалансовых счетах, как имущество в доверительном управлении (см. книгу 3). То же касается и домов ЖСК – как только все паи в доме выплачены, он должен быть полностью отнесен на забалансовые счета.
Таким образом, передача дома или его отдельных частей на баланс, не изменяет правоотношений собственности, о чем прямо сказано в ч.7 ст. 11 Закона Украины «Об ОСМД».
2. ОСМД не обязано немедленно принять свой дом на баланс. Ответственной за обслуживание дома и сбор средств с его жителей может временно оставаться коммунальная жилищно-эксплуатационная организация. В этом случае, созданное объединение можно использовать как инструмент для формирования и для озвучивания общего мнения и позиции владельцев жилья, для наведения порядка в определенных аспектах совместного проживания, а также как действенный инструмент защиты жилищных прав жителей в различных ситуациях.
Процедура приема-передачи дома с баланса коммунального предприятия жилищного хозяйства на баланс объединения проводится согласно:

    • Порядка передачи жилого комплекса или его части с баланса на баланс, утвержденного Постановления КМУ от 11.10.2002 г. № 1521;
    • Порядка снятия с баланса жилищно-коммунальных предприятий многоэтажных жилых домов (комплексов, или их частей) и передачи их на баланс объединениям совладельцев многоквартирных домов, утвержденного решением Днепропетровского городского совета от 19.09.2007 г. № 39/19 (см. приложение 1.16.).

    Если общее собрание приняло решение о взятии дома на баланс объединения, процедура должна быть следующей:
    1. ОСМД обращается с письменным заявлением на имя городского головы о передаче жилого комплекса на баланс ОСМД, приложив к нему соответствующие документы (см. приложение 2.12., 2.13.).
    2. На основании поданных документов управление жилищного хозяйства городского совета готовит соответствующий проект решения городского совета.
    При наличии должным образом оформленных документов, ни чиновники, ни депутаты не имеют законных оснований препятствовать принятию решения о передаче дома на баланс ОСМД.
    3. После принятия решения горсовета о передаче жилого комплекса с баланса жилищно-коммунального предприятия на баланс ОСМД, предыдущий балансодержатель и ОСМД создают комиссию, которую возглавляет представитель ОСМД. Комиссия оценивает техническое состояние дома и составляет акт приема - передачи согласно утвержденного образца.
    Для объективного отражения в акте реального технического состояния дома (в том числе и всех перепланировок вспомогательных помещений, реального процента износа конструкций дома и пр.) ОСМД рекомендуется привлечь для обследования дома независимую профессиональную строительную организацию, либо соответствующего специалиста.
    4. Дом передается  с баланса на баланс вместе с планом земельного участка, техническим паспортом дома и соответствующей технической документацией (инвентарное дело, акт принятия в эксплуатацию, планы внешних сетей).
    В случае отсутствия или утери вышеупомянутых документов, изготовление их, либо восстановление, является обязанностью организации, с баланса которой передается жилой комплекс или его часть.
    Датой передачи дома является дата подписания акта приема-передачи.
    Следует помнить, что, несмотря на то, что процесс передачи дома с баланса на баланс достаточно длителен и занимает несколько месяцев, объединение может и должно осуществлять свои функции по управлению домом и его содержанию, поскольку имеет на это законные основания. В данном случае, основополагающим является решение жильцов, принятое ими на общем собрании.
    Однако, для осуществления функций по управлению домом в период передачи его с баланса на баланс, не следует забывать об их соответствующем юридическом оформлении.
    1. Объединению необходимо обратиться к прежнему балансодержателю (КЖЭП или КП ЖРЭП) с заявлением, в котором:

    • сообщить о принятом на общем собрании решении о самостоятельном управлении жилым комплексом и взятии дома на баланс. К заявлению следует приложить выписку из протокола общего собрания и копию свидетельства о государственной регистрации;
    • попросить заключить с ОСМД Договор о временной передаче полномочий по управлению и содержанию дома и придомовой территории (см.приложение 1.15.), согласно решения городского совета от 19.09.2007 № 38/19. Данный договор дает возможность ЖЭКу не начислять квартплату жильцам объединения до передачи дома на баланс ОСМД, в то время как ОСМД имеет полное право заключать договора со всеми поставщиками: по электроснабжению, обслуживанию лифтов и пр.;

    2. В случае, если балансодержатель отказывается подписывать такой договор, следует немедленно:

    • обратиться с жалобой в управление жилищного хозяйства городского совета, а также в постоянную комиссию по вопросам жилищно-коммунального хозяйства;
    • попросить всех совладельцев и жителей, имеющих договора с ЖЭКом на оказание услуг по содержанию дома, расторгнуть их. Таким образом, ЖЭК будет лишен каких-либо формальных оснований обслуживать дом.

    После оформления акта приема-передачи жилого комплекса необходимо провести регистрацию ОСМД в БТИ. При этом, согласно решений исполнительного комитета горсовета от 21.03.2002. №503 и от 19.06.2003. №1549, регистрация домов за ОСМД проводится лишь с целью учета, то есть без выдачи свидетельства о праве собственности на многоквартирный дом, вместо которого выдается выписка из учетной книги о регистрации дома.

     

    Раздел 2.4. Отведение придомовой территории

    Согласно статье 1 Закона Украины «Об ОСМД», понятие «придомовая территория» определяется как территория вокруг многоквартирного дома, определенная актом на право собственности или пользования земельным участком и предназначенная для обслуживания дома.
    Земельный участок является необходимой составной частью жилого комплекса, состоящего из собственно участка, расположенного на нем многоквартирного дома или его части, а также вспомогательные сооружения и инженерные сети. Ни одна из этих частей не может быть исключена из понятия имущественного комплекса, принимаемого на баланс обществом совладельцев или кооперативом.
    Согласно части 1 статьи 41 Земельного кодекса Украины жилищно-строительным (жилищным) кооперативам земельные участки для строительства передаются в собственность бесплатно или предоставляются в аренду. Размер арендной платы устанавливается в соответствии с утвержденной градостроительной документацией. После принятия в эксплуатацию домов земельные участки в дальнейшем используются кооперативами для обслуживания домов.
    Согласно части 2 статьи 42 Земельного кодекса Украины, в том случае, если граждане приватизировали квартиры в жилом доме, соответствующий земельный участок может передаваться бесплатно в собственность или предоставляться в пользование объединению совладельцев.
    Таким образом, другой возможности оформить владение придомовой территорией, кроме как путем создания ОСМД, у владельцев помещений в многоквартирных домах (не ЖСК) попросту нет. С другой стороны, в случае передачи этого участка в собственность, земельный участок придомовой территории не становится собственностью ОСМД, а является общей совместной собственностью всех совладельцев.
    Земельный участок может быть передан в пользование ОСМД (ЖСК) либо в постоянное пользование (без определения срока), либо в краткосрочную или долгосрочную аренду. Конкретные решения по землепользованию: передача в собственность, постоянное пользование или аренда - принимают местные советы (в Днепропетровске – городской совет).
    Порядок использования земельных участков, на которых расположены многоквартирные жилые дома, а также относящиеся к ним строения, сооружения и придомовые территории, определяется совладельцами, однако в границах своего целевого назначения, определенного в государственном акте или в договоре об аренде, то есть в нашем случае - для потребностей обслуживания дома.
    Размеры и конфигурация земельных участков определяются на основании проектов раздела территории квартала, микрорайона, а также соответствующей землеустроительной документации.

    2.4.1. Проект раздела территории кварталов (микрорайонов).
    Проект раздела территории относится к градостроительной документации, которая разрабатывается для микрорайона (квартала), или его части с целью размежевания земельных участков.
    Проектом раздела территории определяются площади и границы

    • придомовой территории существующих и запроектированных жилых домов;
    • земельных участков, на которых располагаются общественные сооружения и другие объекты градостроительства;
    • излишков земельных участков, предназначенных для дальнейшей застройки;
    • территории общего пользования;
    • территории ограниченного пользования земельным участком.

    Решения о разработке и утверждении проектов раздела территории в Днепропетровске принимаются городским советом.
    Как правило, отведение придомовой территории упирается в отсутствие проектов раздела территории конкретного квартала (микрорайона), что, в свою очередь, объясняется как объективными (недостаток бюджетных средств), так и субъективными (нет четко определенных земельных границ – можно строить, где угодно) причинами.
    Без соответствующего проекта раздела, отвести придомовую территорию фактически невозможно. Компромиссным вариантом стала городская практика изготовления проектов раздела за счет средств инвесторов-застройщиков. Поскольку законодательством предусмотрено открытое информирование и общественное обсуждение таких градостроительных документов, то ОСМД (ЖСК), как заинтересованное лицо, может принимать активное участие в разработке и утверждения проекта всех этапах.

     

    2.4.2. Размеры и границы придомовой территории.
    Придомовая территория может включать в себя:

    • территорию под жилым домом;
    • проезды и тротуары;
    • озелененные территории;
    • игровые площадки для детей дошкольного и младшего школьного возраста;
    • площадки для отдыха взрослого населения;
    • площадки для занятий физической культурой;
    • площадки для временной стоянки автомобилей;
    • площадки, используемые в хозяйственных целях;
    • площадки для выгула собак;
    • другие территории, связанные с содержанием и эксплуатацией домов и связанных с ними объектов.

    Основанием для определения размеров земельного участка придомовой территории являются:

    • Правила и порядок раздела территории жилого квартала (микрорайона), утвержденные приказом Госстроя Украины от 16.09.1999 г. № 228;
    • Государственные строительные нормы „Градостроительство. Планирование и застройка городских и сельских поселений”;
    • Государственныесанитарные правила планирования и застройки населенных пунктов, утвержденные приказом Минздрава Украины от 19.06.1996 г. №173.

    В соответствии с первым документом нормативная площадь придомовой территории определяется в зависимости от градостроительной ценности района, расположения квартала (микрорайона) и размера населенного пункта.
    Поскольку численность населения Днепропетровска - свыше 1 млн. жителей, минимальная нормативная площадь придомовой территории, в зависимости от зоны градостроительной ценности квартала, из расчета на 1 квартиру составляет:

    • I-я зона – не менее 12,2 м.кв;
    • II-я зона – не менее 15,3 м.кв;
    • III-я зона – не менее 21,4 м.кв;
    • IV-VII зона – 26,8 кв.м.

    При согласии населения квартала нормативная площадь придомовых территорий для зон I-III может увеличиваться до 26,8 м.кв на квартиру, а для зон IV-VII - уменьшаться до 12,2 м.кв.
    Размер максимальной придомовой территории (26,8 м.кв) определяют в соответствии с удельным весом элементов территории (см. таблицу 6).


    Таблица 6. Удельный вес элементов придомовой территории

    Наименование элементов придомовой территории, свободной от застройки

    Удельные размеры элементов территории, для одной жилищной единицы, кв.м

    Наименьшие расстояния от площадок до окон жилых и общественных домов, м

    Озелененные территории

    18,0

     

    Игровые площадки для детей дошкольного и младшего школьного возраста

    2,0

    12

    Площадки для отдыха взрослого населения

    3,0

    10

    Площадки для занятий физкультурой

    0,6

    10-40

    Площадки для хозяйственных целей

    0,9

    20

    Площадки для стоянок автомобилей

    2,3

    10

    Общая величина нормативной придомовой территории, свободной от застройки

    26,8

     

    Сходные нормы установлены и в указанных выше Государственных санитарных правилах, отличием является лишь то, что определены они из расчета на одного жителя.
    «4.10. Дворовые территории микрорайонов должны иметь достаточные размеры для обеспечения различных видов отдыха и занятий всех групп населения, в том числе площадки:

    • для игр детей дошкольного и младшего школьного возраста размером не менее 0,7 кв.м/чел. на расстоянии не менее 12 м от окон жилых и общественных зданий и на расстоянии не менее 20 м от мест размещения мусоросборников и кратковременных стоянок автотранспорта;
    • для занятий физкультурой и спортом размером не менее 2 кв.м/чел. на расстоянии 10-40 м от жилья;
    • для отдыха взрослого населения размером не менее 0,1 кв.м/чел. на расстоянии 10 м от жилых и общественных зданий;
    • хозяйственного назначения (сушка белья, чистка вещей, размещения мусоросборников) из расчета не менее 0,3 кв.м/чел. на расстоянии не менее 20 м от жилых зданий и площадок для игры и отдыха, для выгула собак - на расстоянии 40 м;
    • специального назначения (открытые площадки для кратковременных стоянок автомобилей) из расчета 0,8 кв.м/чел. на расстоянии 10-50 м в зависимости от вместимости.

    Площадки должны быть изолированы от объектов обслуживания, хозяйственных дворов, магистральных улиц, не должны быть проходными для пешеходов и транзитного движения транспорта».

    Очевидно, что законодательство способствует отведению придомовых территорий ОСМД и ЖСК в достаточных для нормального проживания размерах. Однако на практике в большинстве случаев придомовая территория значительно меньше предусмотренной. Это обусловлено как исторически сложившейся хаотической застройкой, так и желанием градостроителей построить как можно больше объектов.
    Поэтому объединения и кооперативы могут иметь земельные участки разного размера: и четко совпадающие с размерами дома („пятно” дома), и совсем небольшие (проход к дому, тротуар вдоль дома), и только немногие могут похвастаться земельными участками, занимающими значительную территорию вокруг дома.

    2.4.3. Алгоритм отведения земли.
    Если дом ЖСК или ОСМД находится на территории, где уже существует проект раздела квартала, то правлению необходимо незамедлительно начинать активные действия, чтобы закрепить за своим домом земельный участок.
    Если проекта раздела квартала нет, имеет смысл обратиться вместе с соседними ЖСК и ОСМД к властям и добиться его появления, поскольку только в этом случае объединение имеет возможность закрепить за собой придомовую территорию.
    Таким образом, после взятия дома на свой баланс ЖСК и ОСМД  необходимо сделать следующее:
    1. Принять на общем собрании решение о взятии земельного участка в собственность или в пользование.
    2. Письменно обратиться к городскому голове с заявлением на оформление права собственности или пользования земельным участком придомовой территории.
    Если проекта раздела квартала нет, в том же заявлении рекомендуется обратиться с просьбой инициировать разработку и утверждение проекта раздела соответствующего квартала (микрорайона)(см. приложение 2.14.).
    3. При наличии проекта раздела квартала, после получения технического задания и разрешения на отведение придомовой территории,  необходимо обратиться в землеустроительную организацию, предоставив целый ряд документов и копий документов о доме и придомовой территории:

    • свидетельство о государственной регистрации юридического лица;
    • справка облстатуправления о включении в ЕДРПОУ;
    • устав ЖСК (ОСМД);
    • выписка из государственного реестра (из МБТИ) о праве собственности или о балансодержателе дома;
    • технический паспорт дома МБТИ на дом и сооружения для его обслуживания;
    • решение органа власти о предоставлении земельного участка в пользование для строительства жилого дома, план границ отведенного земельного участка жилого комплекса М 1:500 и другие документы.

    Землеустроительные работы, как правило, платные, поэтому необходимо предусмотреть в бюджете ОСМД (ЖСК) от 5 000 до 10 000 грн в зависимости от площади дома и придомовой территории.
    4. На основании проекта раздела территории квартала и соответствующей землеустроительной документации готовится проект отвода земельного участка придомовой территории.
    Землеустроительная организация:

    • заключает договор на проведение землеустроительных работ;
    • проводит геодезические работы по определению на местности границ землепользования в натуре;
    • разрабатывает техническую документацию по землеустройству.
    • направляет необходимые материалы для согласования в различные инстанции (ГлавАПУ, СЭС, управление земельных ресурсов, областное управление экологии, областное управление охраны историко-культурных ценностей);
    • направляет проект отвода на землеустроительную экспертизу;
    • готовит предложения по проекту решения горсовета об отводе придомовой территории.

    5. На основании подготовленной документации городской совет принимает решение о передаче земельного участка придомовой территории в собственность или пользование ОСМД (ЖСК) и утверждает проект земельного участка.
    6. На основании решения городского совета проводятся работы по вынесению границ земельного участка в натуре (на местность), оформляется государственный акт о праве собственности на земельный участок, или заключается договор аренды.
    Согласно статьи 125 Земельного кодекса Украины, право собственности и право постоянного пользования субъекта (ОСМД-ЖСК) на земельный участок (в нашем случае - придомовую территорию) возникает лишь после получения им и государственной регистрации документа, удостоверяющего это право. Право на аренду земельного участка возникает после заключения и государственной регистрации договора аренды.

    2.4.4. Земельный налог и арендная плата.
    Получив земельный участок в собственность, объединение или кооператив становится плательщиком земельного налога. Согласно статьи 2 Закона Украины «О плате за землю» плательщики – это собственники земельных участков, земельных паев и землепользователи. Для арендаторов предусмотрена арендная плата.
    С теми же ОСМД или ЖСК, у которых придомовая территория не оформлена и отсутствуют документы на землю, ситуация обстоит следующим образом:
    С одной стороны, согласно статьи 2 того же Закона, пользование землей в Украине является платным. Следовательно, ОСМД и ЖСК должны  платить за землю в размерах участка, занимаемого домостроением – так называемого «пятна» дома. Большинство ЖСК города поступают именно таким образом, не желая входить в конфликт с налоговыми органами.
    С другой стороны, если у объединения (кооператива) нет документов на землю (акта или договора), то и оснований для оплаты налога или аренды также нет. В таком случае, ОСМД (ЖСК) не является ни владельцем, ни арендатором земли. Поэтому большинство ОСМД города, в отличие от ЖСК, не платят земельный сбор.
    Выбор приемлемого варианта – вопрос, решаемый на общем собрании ОСМД (ЖСК).

     

    Раздел 2.5. Содержание дома.

    Согласно статьи 1 Закона Украины «О жилищно-коммунальных услугах»: «содержание домов и придомовых территорий - хозяйственная деятельность, направленная на удовлетворение потребности физического или юридического лица относительно обеспечения эксплуатации и/или ремонта жилых и нежилых помещений, домов и сооружений, комплексов домов и сооружений, а также содержания прилегающей к ним (придомовой) территории в соответствии с требованиями нормативов, норм, стандартов, порядков и правил согласно законодательству».
    Поддержанию жилого дома в хорошем состоянии способствует его грамотная техническая эксплуатация, своевременное проведение текущих и капитальных ремонтов, а также модернизация и реконструкция дома с использованием современных архитектурно-планировочных, санитарно-технических и других требований.
    Вопросы эксплуатации и ремонта жилищного фонда регулируются прежде всего Жилищным кодексом Украинской ССР и Правилами пользования помещениями жилых домов, утвержденными постановлением КМУ от 24.01.2006 № 45, а также другими документами.
    Как правило, большинство нормативных документов в этой сфере являются обязательными к исполнению предприятиями, организациями и учреждениями независимо от форм их собственности и ведомственного подчинения, кооперативами и объединениями совладельцев многоквартирного дома, которые осуществляют техническое обслуживание, ремонт и реконструкцию жилых зданий.
    Содержание жилого дома включает в себя комплекс работ, предусмотренных Примерным перечнем услуг по содержанию домов и сооружений и придомовых территорий и услуг по ремонту помещений, домов, сооружений, утвержденным приказом Госжилкоммунхоза от 10.08.2004 г. № 150. В этот комплекс входит:
    1. Содержание домов, сооружений и придомовых территорий (санитарно-техническое обслуживание, содержание лифтов обслуживание внутридомовых сетей, освещение, а также необходимый текущий ремонт);
    2. Капитальный ремонт.

     

     

    2.5.1. Техническое обслуживание.
    Техническое обслуживание жилых зданий — это комплекс работ, направленных на поддержание исправности элементов зданий или определенных параметров и режимов работы технического оборудования.
    Правила содержания жилых домов и придомовых территорий, утвержденныеприказом Госжилкоммунхоза от 25.08.2005 г. №76, устанавливают порядок предоставления услуг по содержанию домов и придомовых территорий, условия и порядок переоборудования, перестройки, перепланирования домов, жилых и нежилых помещений в жилых домах.
    Требования к работам и услугам по содержанию дома определены в Типовых нормах сроков и норм обслуживания для работников и обслуживающего персонала, занятых содержанием жилого фонда, утвержденных приказом Госжилкоммунхоза от 04.08.1997. № 59.
    Размер эксплуатационной платы за жилье определяется исходя их  составляющих расходов в соответствии с Порядком формирования тарифов на услуги по содержанию домов и сооружений и придомовых территорий, утвержденному постановлением Кабинета Министров Украины от 12.07.2005 № 560. При этом учитывается выполнение конкретного переченя работ по содержанию жилых домов и придомовых территорий определенного класса для обеспечения надлежащего санитарно-гигиенического, противопожарного, технического состояния домов и сооружений, а также придомовых территорий.
    Нормативные расходы на содержание определяются по каждому дому отдельно в зависимости от количественных показателей фактического предоставления услуг в расчете на 1 кв.м.
    Типовый перечень услуг по содержанию дома включает в себя:

    • уборку лестничных клеток;
    • уборку придомовой территории;
    • вывоз и утилизацию твердых бытовых и негабаритных отходов;
    • уборку подвалов, технических этажей и кровель;
    • техническое обслуживание лифтов;
    • обслуживание систем диспетчеризации;
    • техническое обслуживание внутридомовых систем тепло-, водоснабжения, водоотведения и ливневой канализации;
    • дератизацию;
    • дезинсекцию;
    • обслуживание дымовентиляционных каналов;
    • техническое обслуживание систем противопожарной автоматики и дымоудаления
    • техническое обслуживание бытовых электроплит;
    • текущий ремонт конструктивных элементов, инженерных систем и технических устройств домов и элементов внешнего благоустройства, расположенных на придомовой территории;
    • ремонт оборудования спортивных площадок;
    • ремонт оборудования детских площадок;
    • ремонт оборудования хозяйственных площадок;
    • полив дворов, клумб и газонов;
    • подготовку жилых домов к эксплуатации в осенне-зимний
      период;
    • уборку и вывоз снега;
    • эксплуатацию номерных знаков на домах;
    • очистку дворовых туалетов и приямков;
    • освещение мест общего пользования, подвалов, подкачку воды;
    • энергоснабжение для лифтов;
    • очистку не канализационных люков;
    • периодическую поверку, обслуживание и ремонт (в том числе демонтаж, транспортирование и монтаж после поверки) квартирных средств учета воды и тепловой энергии;
    • другие прямые расходы.

    ОСМД (ЖСК) также могут воспользоваться Типовым перечнем услуг, порядком и периодичностью их предоставления, утвержденным городским советом для жилищно-эксплуатационных предприятий коммунальной собственности (см. приложение 1.17.).

    2.5.2. Ремонт и реконструкция.
    Текущий ремонт - это комплекс ремонтно-строительных работ для поддержания эксплуатационных качеств, а также для своевременного предупреждения износа конструкций и инженерного оборудования. Текущий ремонт должен производиться с периодичностью, которая обеспечивает эффективную эксплуатацию здания с момента завершения его строительства (капитального ремонта, реконструкции) до момента постановки его на плановый капитальный ремонт или реконструкцию.
    Периодичность проведения текущего ремонта, а также перечень конкретных работ определяется собственником дома в зависимости от технического состояния и качества эксплуатации здания в период между капитальными ремонтами. Отремонтированное здание принимает комиссия в составе представителя дома (ОСМД, ЖСК) и жилищно-эксплуатационной организации.
    Если же дом, в целом, не нуждается в капитальном ремонте, можно дополнить текущий ремонт отдельными видами работ, относящимися к капитальному (кроме работ, которые предусматривают замену и модернизацию конструктивных элементов здания).
    Капитальный ремонт - это комплекс ремонтно-строительных работ, который предусматривает замену, восстановление и модернизацию конструкций зданий в связи с их физической изношенностью и разрушением, улучшение эксплуатационных показателей, а также улучшение планировки здания и благоустройство территории без изменения строительных габаритов объекта.
    Во время капитального ремонта производится:

    • комплексное устранение неисправностей, возникших во время эксплуатации дома;
    • восстановление оборудования, или его замена на более долговечное и экономичное;
    • улучшение эксплуатационных показателей;
    • технически возможная и экономически целесообразная модернизация жилых домов. Примером такой модернизации служит установка приборов учета тепла, воды, газа и электроэнергии.

    Капитальный ремонт жилья осуществляется в соответствии с перспективным (с распределением работ по годам) и текущим (с распределением по кварталам) планами. При этом смета на проведение ремонта составляется на основании результатов анализа состояния дома.
    Планирование и проектирование ремонта осуществляется с учетом Правил оценки физического износа жилых домов, утвержденных приказом Госжилкоммунхоза от 02.07.1998 г. № 52. Степень физического износа на момент оценки характеризует степень ухудшения технических и связанных с ними эксплуатационных показателей здания (конструкций, технических устройств) относительно первичных и выражается соотношением стоимости объективно необходимых работ по ремонту к их восстановительной стоимости.
    Степень физического износа элементов зданий определяется визуальным обследованием с использованием самых простых инструментов и лишь в отдельных случаях - с раскрытием отдельных конструктивных элементов.
    Реконструкция жилого здания - это комплекс общестроительных и специальных работ и организационно-технических мероприятий, связанных с изменением основных технико-экономических показателей: количество и площадь квартир, строительный объем и общая площадь здания. Реконструкция осуществляется с целью улучшения условий проживания и качества обслуживания.
    Разработка, согласование и утверждение проектной документации осуществляется в порядке, определенном ДБН А.2.2-3-2004. Проектирование. Состав, порядок разработки, согласования и утверждения проектной документации для строительства.
    Порядок предоставления разрешения на проведение капитального ремонта и реконструкции дома определен Положением о порядке предоставления разрешения на выполнение строительных работ, утвержденным приказом Госстроя от 05.12.2000 г. № 273. Разрешение на выполнение работ предоставляется инспекциями государственного архитектурно-строительного контроля, которые ведут их реестр. Выполнение строительных работ без получения разрешения, а также выполнение не отмеченных в разрешении работ считается самовольным и влечет за собой ответственность согласно действующему законодательству.
    Порядок введения в эксплуатацию жилого дома после его реконструкции детально определен постановлением КМУ от 22.09.2004 г. № 1243 «О Порядке принятия в эксплуатацию завершенных строительством объектов».

    2.5.3. Перепланирование помещений и вывод из жилого фонда.
    Отдельного внимания заслуживают вопросы контроля и выдача согласований со стороны руководства ОСМД (ЖСК) на:

    • перепланирование помещений;
    • вывод квартир из жилого фонда.

     

    Перепланирование.
    Часто при перепланировке помещений или при выводе их из жилого фонда интересы собственника жилья сталкиваются с интересами его соседей или владельца дома – ЖСК или ОСМД. Первые, ссылаясь на право по собственному усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом согласно части 1 статьи 4 Закона Украины «О собственности», обычно пытаются обосновать снос несущих стен или создание отдельного входа без согласования с другими жильцами.
    Однако часть 2 этой же статьи говорит о том, что владелец имеет право осуществлять со своим имуществом любые действия, которые не противоречат закону. А часть 5 статьи 4 закона гласит, что при осуществлении своих прав владелец обязан не нарушать права и охраняемые законом интересы граждан и юридических лиц, а также, что в случаях и в порядке, установленных законодательными актами Украины, деятельность собственника может быть ограничена.
    В жилищной сфере все спорные вопросы регулируются Жилищным кодексом УССР, в статье 6 которого определено, что жилые дома и жилые помещения предназначены для постоянного проживания граждан. Тут же в статье 10 сказано, что граждане должны использовать жилые помещения в соответствии с его назначением.
    Поэтому при перепланировке жилых помещений или выводе их из жилого фонда, следует руководствоваться не только законодательством о собственности, но и жилищными законами и постановлениями.
    Согласно Правилам пользования помещениями жилых домов,собственники и наниматели (арендаторы) помещений жилых домов имеют право на переоборудование и перепланировку жилых, подсобных помещений, балконов и лоджий согласно соответствующим проектам. Однако обязательным является выполнение следующего, прописанного там же условия: переоборудование должно выполняться без ограничения при этом интересов других граждан, проживающих в доме, с выданного в установленном порядке разрешения собственника (балансодержателя) дома и органа местного самоуправления.
    Условия перепланировки и переоборудования квартир прописаны также в вышеупомянутых Правилах содержания жилых домов и придомовых территорий, а также в Положении о порядке предоставления разрешения на выполнение строительных работ.
    Под переоборудованием понимается установка индивидуального отопления и другого инженерного оборудования, перенесение нагревательных, сантехнических и газовых приборов, переоборудование туалетов, ванных комнат и вентиляционных каналов.
    Перепланирование – это перенос и демонтаж перегородок, дверных проемов, тамбуров и пр.
    Не допускается переоборудование и перепланирование, которое приводит к нарушению прочности, или разрушению несущих конструкций дома, а также к ухудшению целостности и внешнего вида фасадов.
    Разрешается перепланирование, если оно:

    • не изменит фасад дома;
    • не нарушит несущих конструкций дома;
    • не повредит соседние квартиры и не нанесет неудобств соседям;
    • не изменит функционального назначения помещений (нельзя заменять санузлы и кухни на комнаты и наоборот);
    • не нарушит систему отопления (предполагаемую гидравлическим проектом);
    • не нарушит систему сантехнических домовых разводок (также рассчитанную проектом);
    • не нарушит газовых разводок (смонтированных согласно ГСН и требований пожарных служб);
    • не нарушит домовых систем вентиляционных каналов.

    Владелец, решивший перепланировать свою квартиру, должен пройти все необходимые согласования (пожарная служба, санэпидстанция и пр.), получить разрешение исполкома райсовета на перепланировку и разрешение на строительные работы от инспекции государственного архитектурно-строительного контроля горсовета (ГАСК).
    Очень часто эти требования игнорируются, а перепланировку узаконивают «задним» числом. Тем не менее, в данном случае закон на стороне ЖСК и ОСМД, поскольку:

      • Согласно статьи 100 Жилищного кодекса, владелец, допустивший самовольную перепланировку или переоборудование, обязан за свой счет привести помещение в прежнее состояние.
      • Несанкционированное перепланирование квартиры является правонарушением. Согласно статьи 96 Кодекса Украины об административных правонарушениях, за проектирование объектов и сооружений с нарушениями утвержденной в установленном порядке градостроительной документации, выполнение строительных или реставрационных работ без разрешения или утвержденного проекта, либо с отклонениями от него, предусмотрено наложение штрафа в размере от 1 до 10 не облагаемых налогом минимумов (17-170 грн.).
      • Согласно статьи 152 этого Кодекса, нарушение правил пользования жилыми помещениями, помещениями санитарного назначения, местами общего пользования (лестничными клетками, лифтами, подъездами, придомовой территорией), нарушение правил эксплуатации жилых домов, жилых помещений и инженерного оборудования, а также самовольное переоборудование или перепланирование жилых домов и жилых помещений, использование их не по назначению, порча жилых домов, жилых помещений, их оборудования и объектов благоустройства влекут за собой предупреждение или штраф от 1 до 7 минимумов (17-119 грн.).

    Таким образом, в случае, если в доме производится незаконное перепланирование или переоборудование помещений, правление ОСМД (ЖСК) имеет право обратиться с соответствующей жалобой в ГАСК.

    Вывод помещений из жилого фонда
    Согласно статьи 6 Жилищного кодекса УССР, жилые дома и жилые помещения предназначаются для постоянного проживания граждан. Использование помещений в жилых домах для нужд промышленного характера запрещается.
    Согласно статьи 8 Кодекса, переведение пригодных для проживания жилых помещений в нежилые, как правило, не допускается.
    Однако жилое помещение может стать нежилым на основании решения областного или городского (города республиканского подчинения) совета:

    • в случае признания его непригодным для (статья 7), что устанавливается согласно Порядка обследования состояния жилых домов с целью определения их соответствия санитарным и техническим требованиям и признания жилых домов непригодными для проживания, утвержденного постановлением Совмина УССР от 26.04.1984 г. № 189 (см.приложение 1.8.).
    • в других исключительных случаях (часть 1 статьи 8).
    В Днепропетровске вышеупомянутые «исключительные случаи» определяются местным порядком, согласно которому для переоборудования квартиры в офис или магазин, кроме прочих документов, необходимо также обязательное согласование с соседями и владельцем (балансодержателем) здания.Таким образом, если правлению ОСМД (ЖСК) станет известно, что в какой-то из квартир без ведома объединения оборудован магазин, то оно вправе потребовать у владельца помещения предоставить решение исполкома городского совета о выводе данного помещения из жилого фонда. Если такое решение будет предоставлено - это означает, что при его подготовке было проигнорировано согласование собственника, а это является нарушением действующего законодательства.В таком случае необходимо обратиться с соответствующей жалобой в управление жилищного хозяйства городского совета, которое, как правило, готовит проекты подобных решений горисполкома, а также в правоохранительные органы.

    Подобная проблема может быть решена и в суде. Если правление ОСМД (ЖСК) примет решение обратиться в суд - шансы выиграть процесс весьма высоки. В практике многих судов, в том числе и днепропетровских, существуют примеры, когда на основании несоблюдения вышеуказанных требований и отсутствия соответствующего решения исполкома областного (!) совета, решения каких-либо других органов о переводе жилых помещений в нежилые были отменены.

    Однако во всех вышеперечисленных случаях: при незаконной аренде подвалов, перепланировании и выводе помещений в нежилой фонд – имеет смысл не «рубить с плеча», а использовать законные права объединения для поиска оптимального решения в интересах всего дома. К примеру, магазин в доме может стать дополнительным источником средств на содержание или на ремонт дома. Поэтому лучше договариваться, чем воевать.

    2.5.4. Дополнительные функции руководства ОСМД и ЖСК
    Кроме деятельности, определенной в уставе, обычно ОСМД и ЖСК осуществляют целый ряд «делегированных» им функций, несмотря на то, что это не подкреплено ни материальными, ни финансовыми ресурсами.
    Речь идет о таких функциях, «унаследованных» от старой системы управления жилищно-коммунальным хозяйством, как:

    • оформление документов, связанных с регистрацией места проживания или места пребывания граждан;
    • участие в процессе оформления паспортов, их обмена, вклейки
      фотокарточек и тому подобное;
    • составление списков избирателей;
    • ведение первичного учета военнообязанных и призывников;
    • выдача разнообразных справок и характеристик;
    • оформление справок для получения льгот и субсидий на жилищно-коммунальные услуги, учет этих средств и проведение взаимозачетов между бюджетом и поставщиками.

    Расходы на данные мероприятия, в том числе и на оплату труда задействованных работников, необходимо заложить в бюджет ОСМД (ЖСК) и, соответственно, во взносы. Кроме того, на оказание индивидуальных услуг (за справки и пр.) можно официально установить отдельные тарифы

    Раздел 2.6. План хозяйственной деятельности
    Обязательное составление ежегодного годового плана хозяйственной деятельности ОСМД и утверждения его на общих собраниях объединения предусмотрено статьями 10 и 21 Закона Украины «Об ОСМД». Закон возлагает эту обязанность на правление ОСМД, которое должно предъявить проект этого плана для ознакомления каждому члену объединения вместе с отчетом за предыдущий год и балансом и предоставить время, достаточное для его обсуждения перед утверждением на общих собраниях. Важно подчеркнуть, что такой план - это основа составления сметы доходов и расходов ОСМД, которая, в свою очередь, является единственным основанием для оплаты работ или услуг для ОСМД.
    Необходимость принятия финансово-хозяйственного плана описана и в Типовом уставе ЖСК. В любом случае, подобный план является необходимый элемент деятельности любой хозяйствующей организации.
    Таким образом, годовой план является директивным финансовым документом для председателя и правления в хозяйственном руководстве объединением (кооперативом) на целый год.

    Разделы плана
    План хозяйственной деятельности рекомендуется составить из таких разделов.
    1. Характеристика ОСМД (ЖСК).
    2. Анализ технического состояния жилого дома.
    3. Анализ хозяйственной деятельности.
    4. План хозяйственной деятельности и финансовый прогноз.

    Характеристика ОСМД(ЖСК)
    Цель этого раздела — коротко познакомить членов ОСМД (ЖСК) с историей деятельности объединения и его возможностями:

    • юридический статус, цели ОСМД (ЖСК);
    • история деятельности, выполненные задания предыдущих лет;
    • состояние ОСМД (ЖСК) на текущий момент (оборот, финансовое состояние, количество сотрудников), техническое состояние жилого дома, основные проблемы, безотлагательные и перспективные);
    • нынешний состав сотрудников, штатное расписание, размер фонда заработной платы.

    Одним из важнейших факторов, определяющих успешность деятельности ОСМД (ЖСК) является активность и дееспособность его руководства. Поэтому в завершении раздела рекомендуется рассказать о распределении обязанностей в ОСМД (ЖСК), охарактеризовать членов правления и исполнительное руководство объединения, указав биографические сведения (образование, опыт работы), а также обратить внимание на достижения конкретных людей, их управленческую и техническую компетентность.

    Анализ технического состояния жилого дома
    Цель этого раздела — дать членам ОСМД (ЖСК) как можно более полную информацию о техническом состоянии их жилья. Для характеристики технического состояния дома используются:

    • техническая документация, полученная во время принятия дома в свое управление и обслуживание;
    • выводы экспертных организаций;
    • данные инвентаризации технического состояния.

    В состав технической документации, подлежащей постоянному хранению, входят:
    1) технический паспорт на многоквартирный жилой дом;
    2) проектно-сметная документация со схемами устройства внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло-, газо-, электроснабжения и т.п.;
    3) акт государственной комиссии о принятии жилого дома в эксплуатацию;

    • при наличии встроенной, либо размещенной в пристройке котельной - паспорт котельного хозяйства, котловая книга;
    • паспорт лифтового хозяйства;
    • акт приема-передачи жилого дома с баланса на баланс - в случае изменения его собственника или балансодержателя.

    Техническая документация корректируется по мере изменения технического состояния дома, переоценки основных фондов, проведения его капитального ремонта или реконструкции, переоборудования, перепланирования или изменения целевого назначения дома, квартиры (комнаты).
    В состав документации, которая ведется обслуживающей организацией, входят:

    • сметы, описания работ на текущий и капитальный ремонт;
    • акты технических осмотров;
    • журналы заявок жителей;
    • протоколы измерений сопротивления электросетей (при наличии);
    • протоколы измерений пропускной способности вентиляционных каналов.

    На основании технической документации определяется класс, к которому относится дом. При проведении такой оценки необходимо руководствоваться Классификатором жилых домов в зависимости от качества жилья и имеющегося инженерного оборудования, утвержденным приказом Госстроя Украины от 30.09.1998 г. № 215 (см. приложение 1.14.).
    После оценки технического состояния дома, необходимо определить объем работ по его текущему содержанию, а также составить перспективный план ремонтных работ.
    Инвентаризация технического состояния дома проводится ежегодно, а осуществлять ее должна комиссия, назначенная правлением ОСМД (ЖСК), причем желательно привлечь к этой работе специалистов. Техническое состояние жилого дома описывается в паспорте жилого дома. На основании анализа технического состояния жилого дома определяются первоочередные и перспективные задачи для сохранения жилого дома, поддержания его в порядке, либо для существенного улучшения его состояния и необходимой реконструкции технических систем, а также для экономии средств.
    Перед тем, как планировать те или иные работы в доме, необходимо максимально точно определить требования к капиталовложениям:

    • размер капиталовложений и их целевое использование (наименование и назначение работ, конкретное оборудование);
    • просчитать экономическую выгоду для членов ОСМД от проведения работ (например, экономия тепловой энергии и уменьшение платежей - как результат установки газового бойлера, установки/ремонта крыши, герметизации конструктивных швов, замены окон; или экономия потребления воды в результате технической реконструкции водопроводных систем).

    Паспорт жилого дома

    1. Общие данные:
    Адрес дома:
    Год постройки:
    Проект:
    Строительная организация:


    2. Технические показатели

    Тип здания: кирпичный, блочный, крупнопанельный, деревянный, смешанный

    Тип и покрытие крыши:

    Количество этажей

    Количество квартир

    1-комн.

    3-комн.

     

    2-комн.

    4-комн.

    Общая площадь квартир, кв.м

    Общая площадь квартир частной собственности, кв.м

    Общая площадь квартир неприватизированных, кв.м

    Общая площадь арендованных квартир, кв.м

    Общая площадь нежилых помещений, кв.м

    Общая площадь служебных помещений, кв.м

    Квадратура дома, которая отапливается

    Чердак

    Подвал

    Количество и площадь лестничных клеток

    Общая площадь вспомогательных помещений

    Площадь вспомогательных помещений по их видам:
    колясочные_______
    холлы_______
    тамбуры ______
    другие ________

    Тепловые нагрузки на дом:

    На отопление, Мвт

    На горячее водоснабжение, Мвт

    Тип теплового узла

    Тип котла

    Количество котлов

    площадь обогрева, кв.м

    вид топлива

     

     

     

     

    3. Техническое состояние частей и конструкций дома

    Наименование

    Количество, штук

    Состояние: удовлетворительное/ неудовлетворительное

    Дата последнего ремонта

    1

    2

    3

    4

    КОНСТРУКЦИИ ДОМА

     

     

     

    Крыша

     

     

     

    Строительные узлы и конструкции:
    Фасад
    Окна
    Двери

     

     

     

    Фундамент

     

     

     

    Другие конструкции

     

     

     

    ТЕХНИЧЕСКИЕ СИСТЕМЫ И ОБОРУДОВАНИЕ

     

     

     

    Центральное отопление

     

     

     

    К отельная

     

     

     

    тепловые счетчики

     

     

     

    Газовое оборудование

     

     

     

    газовые колонки

     

     

     

    газовые плиты

     

     

     

    газовые счетчики

     

     

     

    Холодное водоснабжение

     

     

     

    домовой прибор учета холодной воды

     

     

     

    квартирные приборы учета холодной воды

     

     

     

    Централизованное горячее водоснабжение

     

     

     

    домовой прибор учета горячей воды

     

     

     

    квартирные приборы учета горячей воды

     

     

     

    бойлеры

     

     

     

    Общее электрооборудование

     

     

     

    электрощиты

     

     

     

    электроплиты

     

     

     

    электросчетчики

     

     

     

    Лифтовое оборудование

     

     

     

    лифты пассажирские

     

     

     

    лифты грузовые

     

     

     

    Другое

     

     

     

    шахты для мусора

     

     

     

    вентиляция

     

     

     

    противопожарные системы

     

     

     

    телевизионные антенны

     

     

     

    ВНЕШНИЕ КОММУНИКАЦИИ

     

     

     

    Водопровод

     

     

     

    Водяные колодцы ____ шт.

     

     

     

    Канализационная система

     

     

     

    Канализационные колодцы ____ шт.

     

     

     

    Сборные колодцы ____ шт.

     

     

     

    Газовая трасса

     

     

     

    Теплотрасса

     

     

     

    СООРУЖЕНИЯ НА ПРИДОМОВОЙ ТЕРРИТОРИИ

     

     

     

    Площадки мусорных контейнеров ____ шт.

     

     

     

    Мусорные контейнеры ____ шт.

     

     

     

    Сараи ____ шт.

     

     

     

    Гаражи _____ шт.

     

     

     

    Спортивные площадки ____ шт.

     

     

     

    Детские игровые площадки _____ шт.

     

     

     

    ПЛОЩАДИ УБОРКИ

     

     

     

    Помещения общего пользования (вспомогательные), _____ кв.м

     

     

     

    Помещения общего пользования, _____ кв.м

     

     

     

    Газон, ______ кв.м

     

     

     

     

    Кроме предлагаемой формы паспорта дома, можно также использовать форму из Инструкции о порядке технической инвентаризации объектов недвижимого имущества, утвержденной Приказом Госкомитета строительства, архитектуры и жилищной политики Украины от 24.12.2001 г. № 127.

     

    Анализ хозяйственной деятельности
    Цель этого раздела - дать членам объединения (кооператива) как можно более полную информацию о финансово-хозяйственной деятельности ОСМД (ЖСК) за предыдущий период.
    В этом документе на основе показателей годового отчета предыдущего периода необходимо представить отчет обо всех расходах, которые осуществлялись для обслуживания жилого дома: административных и управленческих, расходах на обслуживание технических систем, уборку территории, текущий, аварийный, капитальный ремонт. Отчет предоставляется также и о поступлениях от основной и посреднической деятельности, либо от деятельности другого вида, если она приносит прибыль и облагается налогом и дается оценка сотрудничества с поставщиками коммунальных услуг и подрядчиками, а также предварительная оценка деятельности членов правления и председателя.
    Обязательным пунктом является оценка финансового состояния ОСМД по состоянию на отчетный период, которая включает:

    • остаток денежных средств на счетах в банке и в кассе.
    • размер дебиторской задолженности и пояснения относительно ее наличия (текущие неуплаченные платежи владельцев квартир, размер их предыдущей задолженности и пр.). Здесь же необходимо представить отчет о мероприятиях, предпринятых правлением для уменьшения (взысканию) задолженности.
    • сумма кредиторской задолженности ОСМД (ЖСК), ее размер и причины.
    • объем целевых фондов, например, ремонтного, и их использование на протяжении отчетного периода.

    На основании приведенных данных дается оценка платежеспособности ОСМД (ЖСК), то есть оценка соотношения оборотных средств и краткосрочной кредиторской задолженности (нормальный показатель равен 2/1).

    План хозяйственной деятельности и финансовый прогноз.
    1. Задание.
    В этом разделе на основании анализа технического состояния жилого дома и анализа хозяйственной деятельности ОСМД (ЖСК) формулируются все очередные задания по управлению и обслуживанию дома, которые ставятся перед объединением, с указанием видов и размеров источников финансирования, а также возможностей привлечения дополнительных средств.
    В части расходов необходимо запланировать и определить:

    • количество работников необходимо ОСМД (ЖСК) для выполнения этих заданий, очертить их обязанности, обосновать размер фонда заработной платы, который должен соответствовать разумному рыночному уровню;
    • объемы административно-управленческих расходов (транспорт и коммуникации, делопроизводство, содержание офиса, юридические услуги, повышение квалификации, специальная литература и т. д.);
    • объемы других эксплуатационных расходов по обслуживанию технических систем и содержанию в порядке внутренних помещений и прилегающей территории, которые не относятся к статье фонда оплаты труда (материалы, услуги фирм), мелкий ремонт;
    • приблизительную рыночную стоимость запланированных работ по ремонту и реконструкции дома;
    • резервы для проведения аварийных работ;
    • размер налогов (земельный налог);
    • затраты на страхование.

    Здесь же необходимо представить методику распределения расходов между членами ОСМД (ЖСК) в соответствии с уставом (по размеру идеальной части, по площади квартиры, по кубатуре, по счетчикам, по количеству жителей (зарегистрированных или проживающих) и др.).
    В части доходов необходимо определить запланированный размер поступлений денежных средств от совладельцев квартир за обслуживание и коммунальные услуги, поступления для формирования специальных фондов, доходы от финансовой деятельности, от аренды общего имущества дома (например, вспомогательных помещений), а также дотации и субсидии. План хозяйственной деятельности оформляется в виде распланированного по месяцам финансового прогноза на хозяйственный год.
    Приблизительный состав статей годовой сметы ОСМД, который следует использовать для составления финансового прогноза, приводится в книге 3.

    2. Организация работы.
    В этом разделе описывается весь процесс организации работы правления по выполнению годового плана хозяйственной деятельности ОСМД (ЖСК), начиная с методики отбора поставщиков услуг, организации конкурсов подрядчиков на ремонтные работы и работы по эксплуатационному обслуживанию дома, подбору работников и т.д.
    Необходимо определить и зафиксировать действия, которые правление планирует предпринять для обеспечения качественного обслуживания жилья и бесперебойного снабжения его жилищно-коммунальными услугами, то есть прописать систему контроля. Также следует продумать и зафиксировать методы по обеспечению финансовой дисциплины, своевременному поступлению и расходованию средств: система экономии, погашения долгов, рассрочка. Здесь же нужно указать и возможные дополнительные ресурсы, которые необходимо использовать или привлечь для максимально успешной хозяйственной деятельности ОСМД (ЖСК).

    В завершение предлагается представить действия инициативной группы по созданию ОСМД в виде следующей таблицы 7.

    Таблица 7. Алгоритм по созданию и деятельности ОСМД

    Действие

    Организация, в которую обращаться

    Информация, документ

     

    Подготовительный этап

    •  

    Создание инициативной группы в количестве не менее 3-х собственников помещений

    -

    -

    •  

    Получение информации о доме

    Балансодержатель и обслуживающая организация (районное КП ЖРЭП, КЖЭП)

    1. Количество совладельцев дома, неприватизированных квартир, собственники и арендаторы нежилых помещений;
    2. Техническая характеристика дома;
    3. Экономическое положение дома.

    •  

    Составление проекта сметы ОСМД

    -

    Проект сметы ОСМД

    •  

    Подготовка проекта Устава ОСМД

    -

    Проект Устава ОСМД

    •  

    Резервирование названия ОСМД

    Управление государственной регистрации горсовета

    Свидетельство о резервировании

    •  

    Уведомление совладельцев о проведении учредительного собрания ОСМД под роспись или заказным письмом

    -

    1. Уведомление по проведении собрания
    2. Ведомость о получении уведомления

    •  

    Проведение учредительного собрания ОСМД

    -

    Протокол и пр. (см. шаг 9)

     

    Регистрация ОСМД

    •  

    Государственная регистрация ОСМД

    Управление государственной регистрации горсовета

    Свидетельство о государственной регистрации юридического лица

    •  

    Присвоение идентификационного кода ЕДРПОУ

    Управление статистики

    Справка об идентификационном коде ЕДРПОУ

    •  

    Регистрация в налоговой инспекции как плательщика налогов (на общих условиях).
    Внесение в Реестр неприбыльных организаций

    Районная ГНИ

    Справка о взятии на учет плательщика налогов

    •  

    Пенсионный фонд

    Районное отделение ПФ

    Уведомление о регистрации страхователя

    •  

    ФСС на случай безработицы

    Районное отделение ФСС

    Уведомление о регистрации страхователя

    •  

    ФСС по временной утрате трудоспособности

    Районное отделение ФСС

    Уведомление о регистрации страхователя

    •  

    ФСС от несчастных случаев на производстве и профессиональных заболеваний

    Районное отделение ФСС

    Уведомление о регистрации страхователя

    •  

    Изготовление печати и штампа

    Разрешительная система ДГУ УМВД

    Печать и штампы

    •  

    Открытие текущего счета в банке

    Банк

    Договор об открытии счета

     

    Хозяйственная деятельность

    •  

    Заключение договора о временной передаче полномочий по управлению
    и содержанию дома (до принятия дома на баланс)

    Балансодержатель
    (районное КП ЖРЭП, КЖЭП)

    Договор о временной передаче полномочий по управлению
    и содержанию дома

    •  

    Участие бывшего собственника в организации и финансировании первого после приватизации капитального ремонта

    Городской совет

    1. Договор об участии бывшего собственника в организации и финансировании первого после приватизации капитального ремонта;
    2. Акт о приеме-передаче работ

    •  

    Принятие жилого комплекса на баланс ОСМД

    Городской совет

    1. Решение городского совета;
    2. Акт о приеме-передаче с баланса на баланс

    •  

    Получение выписки из МБТИ

    МБТИ

    Выписка из учетной книги о регистрации многоквартирного дома

    •  

    Получение земельного участка придомовой территории в собственность или в пользование

    Городской совет

    1. Государственный акт на право собственности на земельный участок
    или
    2. Договор аренды.

    •  

    Согласование размера тарифа (взноса) на содержание дома и придомовой территории

    Исполнительный комитет городского совета

    Решение горисполкома

    •  

    Оформление трудовых взаимоотношений с сотрудниками

    -

    1. Контракт
    2. Трудовое соглашение и пр.

    •  

    Заключение договоров с совладельцами дома

    -

    Договор отношений собственников жилых и нежилых помещений и управителя

    •  

    Заключение договоров с подрядными организациями по содержанию дома

    Подрядные организации по вывозу ТБО, обслуживанию лифтов, электроснабжению и пр.

    Договор о предоставлении услуг

    •  

    Заключение договора на компенсацию льгот и субсидий

    Управление социальной защиты горсовета

    Договор на компенсацию льгот и субсидий

     

     


Советники для Форекс


Законы Украины,
постановления, приказы


Кодексы Украины

Полезные справочники


Энциклопедии