Объединение совладельцев многоквартирного дома (ОСМД).
ОСББ Социальный проект.

Главная | Законы | Кодексы
Реклама

Купить кафель в Украине по Оптовым Ценам!!! Доставка!!!

П.В. Хобот Справочник потребителя жилищно-коммунальных услуг
По материалам книги "Справочник потребителя жилищно-коммунальных услуг"
Автор и составитель Хобот Павел Васильевич,
председатель Ассоциации собственников жилья Днепропетровска "Наш дом"

информация соответствует законодательству Украины состоянием на 01.11.2008 года.

Глава 3
ДОМОВОЙ КОМИТЕТ И ОСМД

Содержание

Глава 3. Домовой комитет и ОСМД
Раздел 3.1. Вы – совладелец своего дома
3.1.1. Кто в доме хозяин
3.1.2. Какая перепланировка квартиры законна
3.1.3. Можно ли квартиру превратить в офис
3.1.4. Если соседи шумят
Раздел 3.2. Домовой комитет или объединение совладельцев
3.2.1. Что такое домовой комитет
3.2.2. Что такое ОСМД
Раздел 3.3. Домовой комитет – первый шаг на пути самоорганизации
3.3.1. Зачем нужен и как работает домком
3.3.1.1. Как контролировать работу ЖЭКа
3.3.1.2. Как добиться включения дома в «титульные» списки на ремонт
3.3.1.3. Как проконтролировать ремонт
3.3.2. Как создать домовой комитет
Раздел 3.4. Совладельцы – объединяйтесь!
3.4.1. Зачем нужно и как работает ОСМД
3.4.1.1. Кто управляет домом
3.4.1.2. Кто обслуживает дом
3.4.1.3. Откуда ОСМД брать средства
3.4.1.4. Как отвести придомовую территорию
3.4.2. Как создать объединение совладельцев
Рекомендованный перечень законодательной и нормативной базы

Раздел 3.1. Вы – совладелец своего дома

      • Кто в доме хозяин

После введения в 1992 г. в действие Закона Украины «О приватизации государственного жилищного фонда» граждане, которые пользовались квартирами государственного жилищного фонда на условиях найма, получили право на их приватизацию в порядке и на условиях, определенных этим законом.
Одновременно с получением в частную собственность своей квартиры граждане автоматически стали и совладельцами всего дома: ч. 2 статьи 10 упомянутого закона гласит, что «владельцы квартир многоквартирных домов являются совладельцами вспомогательных помещений дома, технического оборудования, элементов внешнего благоустройства и обязаны принимать участие в общих расходах, связанных с содержанием дома и придомовой территории в соответствии со своей долей в имуществе дома. Вспомогательные помещения (кладовки, сараи и т.п.) передаются в собственность квартиросъемщиков безоплатно и отдельно приватизации не подлежат».
В статье 382 Гражданского кодекса Украины уже четко определен правовой статус перечисленного имущества: «владельцам квартиры в двух- или многоквартирном жилом доме принадлежат на правах общей совместной собственности помещения общего пользования, опорные конструкции дома, механическое, электрическое, сантехническое и другое оборудование за пределами или внутри квартиры, которое обслуживает более одной квартиры, а также сооружения, здания, которые предназначены для обеспечения потребностей всех владельцев квартир, а также владельцев нежилых помещений, которые расположены в жилом доме».
Это же право и совладения, и соответственно распоряжения общим совместным имуществом определил Конституционный  суд Украины в своем решении от 2 марта 2004г. № 4-рп/2004, в котором было подтверждено право общей собственности владельцев приватизированных квартир на вспомогательные помещения, причем без связи с фактом создания или отсутствия объединения совладельцев многоквартирного дома.
Особенность общей совместной собственности  в том, что ее объекты нельзя  раздробить на доли, а эти доли - выделить в натуре. Поэтому все владельцы жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме «обречены» быть совладельцами так долго, как долго они будут иметь статус владельца жилого или нежилого помещения в этом доме.
Практическая же суть права совладения совместной собственностью в многоквартирном доме означает, что только совладельцы принимают решения по распоряжению своей общей недвижимостью.
Во-первых, только совладельцы определяют - кто будет управлять и обслуживать дом.
Иначе говоря, кроме самих совладельцев конкретного многоквартирного дома, этот дом больше никому не принадлежит и соответственно не нужен. Понятие «дома собственности территориальной громады» уже давно не соответствует правовым реалиям, поскольку, как правило, все приватизированные многоэтажки принадлежат уже не громаде, а совладельцам. В коммунальной собственности остались лишь не более 10% неприватизированного жилья и ровно такая же часть в общем неделимом имуществе многоквартирных домов.
Поэтому у жильцов дома просто нет другого выхода, как рано или поздно научиться управлять своим имуществом и обслуживать его – создав объединение совладельцев многоквартирного дома (ОСМД) либо перепоручив это от его же имени ЖЭКу (частному, коммунальному).
Во-вторых, независимо от создания или несоздания ОСМД, совладельцы, а не ЖЭК или горисполком решают как ипользовать свои подвалы, колясочные, крыши, стены и прочее «майно».
Ничего плохого в том, что подвал занят мастерской ЖЭКа или сдаетя в аренду нет. Но вопрос в том – хотят ли этого сами собственники, или, более того, нет ли нарушений в эксплуатации помещений?
К примеру, согласно Правил содержания жилых домов и придомовых территорий, утвержденных приказом Госжикоммунхоза от 17.05.2005 № 7, не допускается:
- использование вспомогательных помещений для размещения мастерских, складов и других задач (пункт 3.1.13.);
- размещение в них бытовых вещей, оборудования, инвентаря и других предметов (пункт 3.1.14.).
Так или иначе, но совладельцы многоквартирного дома имеют полное право или прекратить такое несанкционированное использование их совместной собственности, или, к примеру, обязать арендатора произвести ремонтные работы в доме в качестве «откупа».
Таким образом, если вдруг подвал Вашего дома сдается в аренду и Вы с этим не согласны, то первым делом обратитесь в управление коммунальной собственности горсовета, с требованием рассторгнуть договор аренды (образец 1).
Образец 1

 

Начальнику 
управления коммунальной
собственности
городского совета
_____________________(Ф.И.О.)

 

Мы, собственники квартир №№ ______________________ по адресу: пр.Кирова, дом 42, согласно пункта 2 статьи 10 Закона Украины „О приватизации государственного жилого фонда” и Решения Конституционного Суда Украины от 02.03.2004 р. №4-рп/2004 являемся совладельцами вспомогательных помещений дома, к которым в том числе относится подвал дома.
На сегодняшний день данный подвал без нашего на то решения сдается в аренду, что противоречит нормам перечисленного Выше законодательста.
В связи с изложенным выше, просим Вас:
1. предоставить копии документов – договор аренды и прочие, на основании которых подвал сдается в аренду;
2. просим Вас в течение 3-х месяцев разорвать договор с арендатором.
В свою очередь нами будет принято решение о дальнейшем использовании данного подвала.

01.09.2008 г.

Ф.И.О. собственника помещения

Адрес проживания

Документ о праве собственности

Подпись

1

 

 

 

 

2

 

 

 

 

3

 

 

 

 

 

Очевидно, что это заявление будет первым шагом на пути возвращения права распоряжения свои имуществом, за которое нужно будет еще побороться и написать не один документ.
Рассмотрим еще несколько часто возникающих ситуаций, связанных с с совместным проживанием жителей в многоквартирном доме.

3.1.2. Какая перепланировка квартиры законна
При перепланировке жилых помещений или выводе из жилого фонда следует руководствоваться не только законодательством о собственности, но и жилищными законами и постановлениями.
Согласно Правил пользования помещениями жилых домов, утвержденных постановлением КМУ от 08.10.1992 № 572,собственники, наниматели (арендаторы) помещений жилых домов имеют право на переоборудование и перепланировку жилых, подсобных помещений, балконов, лоджий согласно соответствущим проектам без ограничения интересов других граждан, которые проживают в доме, с разрешения собственника (балансодержателя) дома и органа местного самоуправления, выданного в установленном порядке.
Условия перепланировки и переоборудования квартир регулируются также Правилами содержания жилых домов и придомовых территорий, утвержденными приказом Госжилкоммунхоза от 17.05.2005 № 76, а также Положением о порядке предоставления разрешения на выполнение строительных работ, утвержденным приказом Госстроя от 05.12.2000 р. N273.
Под переоборудованием понимается устройство индивидуального отопления и другого инженерного оборудования, перенесение нагревательных, сантехнических и газовых приборов, переоборудование туалетов, ванных комнат, вентканалов.
Перепланирование – это перенесение и разбирание перегородок, перенесение и устройство дверных проемов, тамбуров и пр.
Не допускается переоборудование и перепланирование, которое приводит к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций дома, ухудшения целостности и внешнего вида фасадов.
Разрешается перепланирование, которое:

  • не изменит фасадов дома;
  • не нарушит несущих конструкций дома;
  • не повредит соседних квартир и не нанесет неудобств соседям;
  • не изменит функционального назначения помещений (нельзя заменять санузлы и кухни на комнаты и наоборот);
  • не нарушит систему отопления (рассчитанную гидравлическим проектом);
  • не нарушит систему сантехнических домовых разводок (тоже рассчитанную проектом);
  • не нарушит газовых разводок (смонтированных согласно ДБН и требований пожарных служб);
  • не нарушит домовых систем вентиляционных каналов и прочее.

Владелец, решивший перепланировать свою квартиру, должен вначале, пройдя всевозможные согласования (пожарная служба, санэпидстанция, ЖЭК и пр.), получить разрешение исполкома районного совета на перепланировку, затем - разрешение на строительные работы от инспекции государственного архитектурно-строительного контроля (ГАСКа), и в итоге, после собственно перепланировки – еще одно решение райисполкома на ее узаконивание.
Учитывая сложности такой бюрократической процедуры горожане привыкли идти обратным путем – сначало ломать старые и строить новые стены, а затем уже легализовывать полученный результат согласно Порядка узаконивания перепланировки отдельных квартир без сноса несущих конструкций в многоквартирных домах жилого фонда всех форм собственности, утвержденного решением исполкома горсовета от 20.01.200. № 178. При упрощенной процедуре на основании нового техпаспорта БТИ и прочих документов перепланировку узаконивает распоряжение управления жилищного хозяйства горсовета. Главным условием такого решения должны быть нетронутые несущие стены и отстутствие претензий со стороны соседей.
Тем не менее, если Вас не устраивает незаконная перепланировка у соседей, то закон все равно на Вашей стороне.
Во-первых, согласно статьи 100 Жилищного кодекса владелец, допустивший самовольное перепланировку или переоборудование обязан за свой счет привести помещение в прежнее состояние.
Во-вторых, несанкционированное перепланирование квартиры является правонарушением - согласно статье 96 Кодекса Украины об административных правонарушениях, предусматривается наложение штрафов на граждан от 1-го до 10 налогонеоблагаемых минимумов (17-170 грн) за проектирование объектов и сооружений с нарушениями утвержденной в установленном порядке градостроительной документации, выполнения строительных или реставрационных работ без разрешения или утвержденного проекта или с отклонениями от него.
В третьих, согласно статье 152 Кодекса, нарушение правил пользования жилыми помещениями, санитарного содержания мест общего пользования, лестничных клеток, лифтов, подъездов, придомовых территорий, нарушение правил эксплуатации жилых домов, жилых помещений и инженерного оборудования, бесхозяйственное их содержание, а также самовольное переоборудование или перепланирование жилых домов и жилых помещений, использование их не по назначению, порча жилых домов, жилых помещений, их оборудования и объектов благоустройства влекут за собой предупреждение или штраф от 1-го до 7-и минимумов (17-119 грн.).
Таким образом, в случае, если, по Вашему мнению, в доме производится (было произведено) незаконное перепланирование или переоборудование помещений, Вы можете обратиться в ГАСК с такой жалобой. (образец 2).
Образец 2

 

Начальнику 
инспекции государственного
архитектурно-строительного
контроля
городского совета

Иваненка Ивана Ивановича,
проживает:
г.Днепропетровск,
ул.Паникахи, дом ____ кв. _____
телефон:___________________

 

Ж А Л О Б А

Я проживаю по адресу: г.Днепропетровск, ул.Паникахи, дом ____, кв._____. Смежной с моей квартирой является квартира ____, собственником которой является ________________ (Ф.И.О.).
В данной квартире производятся ремонтные работы по перепланировке квартиры, производство которых требует соответсвующих решений и согласований согласно Жилищного кодекса Украины, Правил содержания жилых домов и придомовых территорий (приказ Госжилкоммунхоза от 17.05.2005 № 76), Положения о порядке предоставления разрешения на выполнение строительных работ (приказ Госстроя от 05.12.2000 р. N273) и других документов.
Владелец квартиры отказался показать мне разрешительные документы на перепланировку помещения, в том числе и разрешение ГАСК на проведение строительных работ.
В связи с изложенным выше прошу Вас:
1. согласно статьи 9 Закона Украины «Об информации» предоставить информацию - выдавалось ли разрешение ГАСК на производство строительных работ по перепланировке квартиры ____ по ул.Паникахи, дом ____;
2. в случае, если решение выдавалось, то прошу дать возможность ознакомиться со всеми документами, на основании которых готовилось вышеуказанное разрешение.
3. в случае, если такого разрешения не выдавалось, прошу принять меры согласно законодательства к прекращению собственником данной квартиры таких работ и возвращени и ее в прежнее состояние.

01.01.2009 г.

С уважением                                           (подпись)                                     Иваненко И.И.                                

 

3.1.3. Можно ли квартиру превратить в офис
Согласно статьи 6 Жилищного кодекса Украины жилые дома и жилые помещения предназначаются для постоянного проживания граждан. Использование помещений в жилых домах для нужд промышленного характера запрещается. Тут же, в статье 10 сказано, что граждане должны использовать жилые помещения в соответствии с его назначением.
Согласно статье 8 кодекса перевод пригодных для проживания жилых помещений в нежилые, как правило, не допускается.
Однако жилое помещение может стать нежилым на основании решения исполнительного комитета местного совета:
- в случае признания его непригодным для проживания
(статья 7), что устанавливается согласно Порядка обследования состояния жилых домов с целью определения их соответствия санитарным и техническим требованиям и признания жилых домов непригодными для проживания, утвержденного постановлением Совмина УССР от 26.04.1984 г. № 189;
- в других исключительных случаях (часть 1 статьи 8).
В любом случае решение о переоборудовании непригодных для проживания  жилых помещений должно приниматься исполнительным комитетом областного или городского (городов республиканского значения) совета.

При этом нежилые помещения могут находиться не везде - согласно пункту 2.50. раздела «Нежилые этажи (помещения)» ДБН В.2.2-15-2005 «Дома и сооружения. Жилые дома. Основные положения» - только на цокольном, первом и втором этажах, а также должны иметь входы и эвакуационные выходы, изолированные от жилой части дома, и использоваться по назначению.

В Днепропетровске для определения вышеупомянутых «исключительных случаев» принят свой Порядок исключения из жилого фонда города квартир для использования их собственниками в других, не запрещенных законом, целях, утвержденный решением городского совета от 06.11.2002. № 19/4.

Согласно этому документу, владельцу квартиры, желающему сделать из нее магазин или офис,  для получения соответствующего решения горисполкома необходимо ему предоставить (кроме прочего) согласование с жителями смежных квартир с заверенными подписями.

Поэтому, если Вы узнаете, что в соседней с Вами квартире открывается магазин или ночной клуб, то Вы вправе первым делом обратиться к владельцу с просьбой показать Вам решение горисполкома о выводе данного помещения из жилого фонда. Если данное решение Вам покажут, то, значит, при его подготовке либо было проигнорировано Ваше мнение, либо была сфальсифицирована Ваша подпись, как соседа, что, в свою очередь, является нарушением действующего, в том числе и уголовного законодательства.

Если владелец помещения такового решения Вам не предоставит, то Вы можете обратиться самостоятельно в горжилуправление, которые должно было готовить проект этого решения (см. образец 3).

 

Образец 3

 

Начальнику
управления
жилищного хозяйста
городского совета

Иваненка Ивана Ивановича,
проживает:
г.Днепропетровск,
ул.Паникахи, дом ____ кв. _____
телефон:___________________

 

ИНФОРМАЦИОННЫЙ ЗАПРОС

Я проживаю по адресу: г.Днепропетровск, ул.Паникахи, дом ____, кв._____. Смежной с моей квартирой является квартира ____, собственником которой является ________________ (Ф.И.О.).
В данной квартире производятся ремонтные работы, характер которых свидетельствуют о том, что она будет использоваться не для жилья, а для магазина. Владелец квартиры в устной форме заявил мне о наличии решения исполнительного комитета городского совета о переводе данной квартиры из жилого в нежилой фонд, но не показал его.
В свою очередь, при подготовке проекта решения о переводе помещения из жилого в нежилое должно предоставляться согласие собственников смежных помещений. Однако, я заявляю о том, что такого согласия я не давал, поскольку ко мне с данным вопросом никто не обращался.
В связи с изложенным выше и согласно статьи 9 Закона Украины «Об информации» прошу Вас предоставить следующую информацию:
1. копию решения исполнительного комитета местного совета о переводе квартиры № ___  по адресу: г.Днепропетровск, ул.Паникахи, дом ____, из жилого в нежилой фонд;
2. копию письменного согласия владельцев смежных помещений на вывод данной квартиры в нежилой фонд.
Также прошу Вас дать возможность ознакомиться со всеми документами, на основании которых готовился проект вышеуказанного решения.

01.09.2008 г.

С уважением                                           (подпись)                                     Иваненко И.И.                               

 

 

Во всех вышеперечисленных случаях – незаконной аренде подвалов, перепланировании и выводе помещений в нежилой фонд, советуем Вам не «рубить с плеча», а использовать Ваши законные права для поиска оптимальных решений в интересах всего дома. Ведь, к примеру, магазин в Вашем доме может стать дополнительным источником на содержание или на  ремонт дома. Поэтому лучше договаривайтесь, а не воюйте!

 

3.1.4. Если соседи шумят
Согласно статье 24 Закона Украины «Об обеспечении санитарно-эпидемиологического благополучия населения» на «защищенных объектах», к которым относятся в том числе жилые дома и придомовые территории запрещается:
- превышать уровни шума, установленные санитарными нормами для соответствущего времени суток, при осуществлении любых видов деятельности;
- в ночное время (с 22.00. до 8.00.) громкое пение и выкрики, пользование звукоусиливающей аппаратурой и другими источниками бытового шума, проведение салютов, фейерверков, использование пиротехнических средств;
- в рабочие дни с 21.00. до 8.00. в будние дни, а в праздничные и выходные дни – круглосуточно, проведение ремонтных работ, которые сопровождаются шумом, , хотя в последнем случае, при согласии жителей всех прилежащих квартир, ремонтные работы все-таки проводить можно.
Нормативный уровень шума во время проведения ремонтно-строительных работ в прилежащих помещениях и домах не должен превышать 40 децибелл.
Нарушение вышеперечисленных норм влечет за собой административную ответственность согласно статьи 182 Кодекса Украины об административных правонарушениях:
– для граждан - или предупреждение или наложение штрафа от 5-ти до 15-ти необлагаемых  минимальных  доходов граждан (85-255 грн.), а при повторном в течение года нарушении – от 15-ти до 30-ти „минимумов” (255-510 грн.);
- для должностных  лиц и граждан - субъектов хозяйственной деятельности – наложение штрафа от 15-ти до 30-ти (255-510 грн.), при повторном нарушении – от 50-ти до 150-ти ”минимумов” (850-2 550 грн.).
Также при повторном нарушении происходит конфискация звуковоспроизводящей аппаратуры, пиротехнических средств и других предметов нарушения тишины.
Поэтому в случае нарушения норм тишины Вашими соседями, если не удается решить вопрос полюбовно:
- или вызывайте представителя районной СЭС для замера уровня шума в дневное время, а затем обращайтесь в районное отдление МВД  с заявлением о нарушении Вашими соседями норм тишины, устранении такого правонарушения и привлечения виновных лиц к ответственности;
- или сразу, особенно в ночное или нерабочее время, вызывайте каждый раз сотрудников милиции (участкового) для составления административного протокола с целью дальнейшего наложения административного взыскания на нарушителя спокойствия.

 

Раздел 3.2. Домовой комитет или объединение совладельцев
Первый вопрос, который возникает  перед созревшими для самоорганизации жителями многоквартирного дома: «Что создавать? Домовой комитет или объединение совладельцев?» Кратко объясним основные особенности и различия между этими двумя формами объединения активных жителей (см. таблицу 1).

3.2.1. Что такое домовой комитет
Домовой комитет - это орган самоорганизации населения (ОСН), созданный в соответствии с Законом Украины “Об органах самоорганизации населения” на территории многоквартирного дома или нескольких таких домов.
Также его деятельность регламентируется Законом Украины „О местном самоуправлении в Украине”, Положением об общих собраниях граждан по месту проживания в Украине, утвержденным постановлением ВРУ от 17.12.1993 № 3748-ХІІ,и местными нормативными документами - Уставом территориальной громады г.Днепропетровска и распоряжением городского головы от 16.06.2004. № 591-р «О собраниях (конференциях) жителей по месту проживания».
ОСН (кроме домовых – это уличные и квартальные комитеты, комитеты микрорайона) входят в систему местного самоуправления, иначе говоря, являются своеобразными представительскими органами власти на своем микроуровне – то ли дома, то ли улицы, то ли квартала, то ли микрорайона. Однако самостоятельность ОСН ограничена тем, что разрешение на его создание дает соответствующий местный совет.
Таким образом, домовой комитет – это специфический орган власти, который представляет всех проживающих в нем (совладельцев и несовладельцев квартир), но не имеет полномочий управлять домом, как ОСМД, а может лишь контролировать качество жилищно-коммунальные услуг, а также нести некоторые другие административные функции. Домовой комитет может быть как полноценным юридическим лицом, так и легализированным путем уведомления.

3.2.2. Что такое ОСМД
Объединение совладельцев многоквартирного дома (ОСМД) – это неприбыльное юридическое лицо, созданное собственниками жилых и нежилых помещений для совместного распоряжения, содержания и управления своим домом и придомовой территорией. То есть ОСМД создается на основе права совместной собственности и представляет лишь совладельцев недвижимости, чтобы решать – кто будет обслуживать дом, какая будет квартплата, кому сдавать в аренду нежилые помещения и т.д.
При этом важно понимать, что объединение совладельцев несет лишь управленческие полномочия, а не становится собственником дома в целом. Совладельцами дома и с ОСМД, и без ОСМД как были, так и остаются собственники квартир, если только право собственности не передано ими объединению в установленном законом порядке.
По своей форме объединения совладельцев близки к уже известным с советских времен жилищно-строительным кооперативам.
Регламентированию деятельности ОСМД посвящены:
- статья 385 в Гражданском кодексе Украины;
- специальный для кондоминиумов Закон Украины «Об объединениях совладельцев многоквартирного дома»;
- постановление КМУ от  11.10.2002. № 1521 «О реализации Закона Украины "Об объединениях совладельцев многоквартирного дома»;
- приказ Госжилкоммунхоза Украины от 27.08.2003. № 141«Об утверждении Типового устава объединения совладельцев многоквартирного дома и Типового договора отношений собственников жилых и нежилых помещений и управителя».
Создавать домком или ОСМД - зависит от тех задач, которые жильцы ставят перед собой. Если речь идет просто о контроле за ЖЭКом, то достаточно и легализированного путем уведомления домового комитета. Однако общественный контроль – это только контроль, а никак не эффективное управление своей собственностью.
В отличие от домового комитета объединение совладельцев само решает – как обслуживать дом и куда тратить деньги, что в результате дает значительно более  качественное и дешевое содержание своего дома. Но одновременно появляется и ответственность за дом, свалить которую на кого-то уже не удасться.
Если же пока Вы не готовы взять сразу на себя такую ответственность, то можете подготовиться к этому событию заранее и организовать домовой комитет, в рамках которого Вы все вместе «потренируетесь» общаться с ЖЭКом и другими исполнителями услуг, а самое главное - научитесь коллективно принимать решения в интересах всего Вашего дома.
При этом, чем раньше ОСМД создаться в Вашем доме – тем больше выиграют его жильцы, ведь с каждым годом «обслуживания» ЖЭКом дом все больше разрушается, и на его капитальное восстановление в будущем нужно будет на порядки больше средств, чем сейчас.

Таблица 1


Организационно-правовая форма юридического лица

Орган самоорганизации населения

Объединение совладельцев многоквартирного дома

Нормативно-правовая база

Закон Украины «О местном самоуправлении в Украине»,
Закон Украины
«Об органах самоорганизации населения»

Закон Украины
«О приватизации государственного жилищного фонда»,
Закон Украины
«Об объединениях совладельцев многоквартирного дома»

Сфера взаимоотношений

Местное самоуправление

Имущественная

Цель создания

Представительство интересов жителей
Участие жителей в решении вопросов местного значения, в том числе, контроль за качеством предоставления жилищно-коммунальных услуг

Представительство интересов совладельцев
Управление своим собственным имуществом

Членство

Все зарегистрированные на соответствующей территории лица

Только владельцы жилых и нежилых помещений

 

Раздел 3.3. Домовой комитет – первый шаг на пути самоорганизации
3.3.1. Зачем нужен и как работает домком
Закон дает воможность ОСН согласно статьи 14 Закона „Об ОСН”, пользоваться многими собственными и делегированными полномочиями, из которых главными для реализации в жилищно-коммунальной сфере являются такие:

  • представлять вместе с депутатами интересы жителей в соответствующем местном совете и его органах, местных органах исполнительной власти;
  • вносить в установленном порядке предложения в проекты местных програм социально-экономического и культурного развития административно-территориальных единиц и в проекты местных бюджетов;
  • осуществлять контроль качества жилищно-коммунальных услуг, которые  предоставляются гражданам в домах на территории деятельности ОСН, а также контроль качества проведенных в этих домах ремонтных работ;
  • организовывать на добровольных началах участие населения в осуществлении мероприятий по охране окружающей природной среды, проведении работ по благоустройству, озеленению и содержанию в надлежащем состоянии дворов, улиц, площадей, парков, оборудованию детских и спортивных площадок, комнат детского творчества, клубов по интересам и прочего;
  • рассматривать обращения граждан и проводить их прием.

3.3.1.1. Как контролировать работу ЖЭКа
Если говорить о Днепропетровске, то право ОСН контролировать качество жилищно-коммунальных услуг закреплено кроме, как Законом «Об ОСН», еще и в:
- решении исполкома горсовета от 20.11.2007 № 3763 «Об утверждении тарифов на услуги по содержанию|иждивению| домов и сооружений и придомовых территорий для жилищно-эксплуатационных предприятий коммунальной собственности территориальной громады г. Днепропетровска, подчиненных управлению жилищного хозяйства городского совета»;
- а также в распоряжении начальника жилищного управления горсовета от 02.04.2008. № 400 «О взаимодействии жилищно-эксплуатационных предприятий, подчиненных управлению жилищного хозяйства городского совета, и органов самоорганизации населения по контролю за предоставлением услуги по содержанию домов и сооружений и придомовых территорий».
Домком может ежемесячно подписывать с ЖЭКом акты выполненных работ по содержанию дома, на основании которых определяется факт выполнения и объемы конкретных работ и соответственно производятся начисления (перерасчет) жильцам.
Согласно Порядка контроля за предоставлением услуг по содержанию дома и сооружений и придомовых территорий, утвержденному последним документом, домовому комитету прежде всего нужно сделать следующее.
Во-первых, предоставить в свою жилищно-эксплуатационную организацию:

  • заявление о намерении осуществлять такой контроль;
  • справку о регистрации домового комитета.

Во-вторых, с 1-го числа следующего месяца после подачи этих документов председатель домкома получает право контролировать качество «жэковских» работ и подписывать графики предоставления услуг и акты выполненных работ. Образцы этих документов утверждены упомянутым выше Порядком и построены на основе городского Порядка и периодичности предоставления услуг по содержанию дома, утвержденных решением горисполкома от 20.11.2007. №3763.
Графики проведения работ и калькуляцию расчета тарифа  конкретно по Вашему дому необходимо взять в ЖЭКе.
Базовые же нормативы и показатели жилищных услуг установлены Правилами содержания жилых домов и придомовых территорий, утвержденными приказом Госжилкоммунхоза от 25.08.2005. № 76, и Примерным перечнем услуг по  содержанию домов, сооружений и придомовых территорий и услуг по ремонту помещений домов, сооружений, утвержденным приказом Госжилкоммунхоза от 10.08.2004. № 150.
В третьих, подписывая графики и акты выполненных ЖЭКом работ, нужно не забыть учесть акты-претензии, ранее составленных как домовым комитетом, так и отдельными потребителями. В то же время нужно оценить размеры перерасчета жильцам за неоказанные услуги.
При этом, как правило, легко «просчитать» количество услуг, то есть была услуга или ее не было.  В таком случае квартплата должна уменшаться на стоимость работ за количество дней или месяцев, когда они не были предоставлены.
Сложнее измерить качество услуги, если она предоставлена, но неполностью, и превышение сроков устранения неисправностей. За все некачественно сделанное исполнитель услуг должен тоже уменшать оплату потребителю, но насколько менше будет стоить, например, уборка территории, если двор убран, но засорен мусоропровод, или, если течь в подвале устранили не немедленно, как по нормативу, а через неделю? Для всего этого необходим коэффициент качества предоставления услуг, методика расчета которого на данный момент не утверждена ни в стране, ни в Днепропетровске. В любом случае, если Вам удасться заставить ЖЭК сделать перерасчет хотя бы по количеству неоказанных услуг – то это уже будет Ваша победа.
В четвертых, на основе подписанных органом самоорганизации населения актов выполненных работ ЖЭК обязан осуществить начисления за свои, фактически оказанные, услуги жильцам дома.
К сожалению, в реальной жизни часто ЖЭКи игнорируют, несмотря на законодательство, право домкомов проводить контроль их работы, и домовым комитет приходится бороться за право осуществлять свой общественный контроль. Тем не менее, результат всегда зависит от активности самих общественников.

3.3.1.2. Как добиться включения дома в «титульные» списки на ремонт
Домкому, как представительскому органу всех жильцов дома, сам Бог велел побороться за выделение средств из бюджета на ремонт дома, или, проще говоря – за включение Вашего дома в городской, так называемый, титульный список ремонтов.
Во-первых, для этого нужно обратиться в ЖЭК с просьбой составить акт обследования дома, дефектную ведомость, а также, при возможности, и смету работ.
Во-вторых, используя эти документы, обратитесь одновременно с одинаковым текстом заявления (см.образец 4):
- в ЖЭК;
- в районное КП ЖРЭП;
- в горжилуправление;
- в комиссию по вопросам жилищно-коммунального хозяйства городского совета.
В итоге чиновники всех уровней, на которых принимается решение, пораженные Вашей активностью, должны включить Ваш дом в титульный список ремонтов.

Образец 4

 

Начальнику
управления
жилищного хозяйства
городского совета

Уважаемый _________________________!

В соответствии с Правилами содержания жилых домов и придомовых территорий, утвержденными постановлением КМУ от 17.05.2005 № 76, и Примерного перечня услуг по  содержанию домов, сооружений и придомовых территорий и услуг по ремонту помещений домов, сооружений, утвержденного постановлением КМУ от 10.08.2004 № 150,
на основании актов обследования дома и дефектных ведомостей (прилагаются) просим Вас включить в титульный список ремонтов, производимых за счет городского бюджета 2009 года, проведение ремонтных работ в дома ___по ул.Паникахи, а именно __________________________________________________________.

 

01.01.2009 г.

С уважением,       
Председатель ОСН -
домового комитета
по адресу: ул.Паникахи, д.___                                                           И.И.Иваненко

 

В третьих, если даже и эта активность не помогает, бывалые люди советуют писать жалобу на имя Президента Украины, с тем, чтобы после возвращения Вашего письма из президенсткого секретариата с пометкой «контроль» в горжилуправление, Ваш дом однозначно попал в ремонтный «титул».
В четвертых, домовой комитет может обратиться к депутату городского совета, закрепленному за Вашим округом, чтобы попросить деньги на ремонт еще и у него. За каждым депутатом закреплена определенная сумма (каждый год увеличивается) бюджетных средств, которые он может направлять на нужды жителей своего округа, в том числе – и на ремонт домов.

3.3.1.3. Как проконтролировать ремонт
Когда в Ваш дом пришли долгожданные ремонтники, то домком должен проконтролировать качество проведенного ними ремонта.
Для этого домовому комитету необходимо сделать следующее.
Во-первых, письменно обратитесь в горжилуправление и в ЖЭК с запросом о том, в какие сроки планируется проведение ремонта, кто и в результате чего выбран исполнителем работ, какие работы должны быть произведены и на какую сумму.
Во-вторых,  назначьте группу общественных контролеров и разъясните им, что они должны фиксировать в работе ремонтников.
В  третьих, если выявлены, например, нарушения последовательности или сокращение объема работ, немедленно составьте акт о выявлении нарушения технологии ремонтных работ и попросите, чтобы под ним поставили свои подписи представители ЖЭКа и ремонтников, после чего обязательно об этих фактах сообщите в горжилуправление.
В четвертых, обязательно присутствуйте во время подписания итогового акта сдачи-приемки выполненных работ. Если у домкома есть замечания, то внесите их в акт. Если ЖЭК не захочет дать Вам такой возможности, то немедленно сообщите о нарушениях в горжилуправление.
Задокументированные в акте нарушения – это простая и легкая возможность заставить строителей доделать недоделанное за свой счет.
Домовой комитет может не только контролировать жилищников и строителей, но и помогать им в содержаниии  своего дома и двора, и даже самим их благоустраивать.  В компетенцию домкома могут входить разнообразные задачи:

  • принимать участие в плановых и внеплановых технических осмотрах дома;
  • осуществлять оперативную связь с ЖЭКом и другими коммунальными организациями в случае аварийных и других ситуаций;
  • организовывать жителей для проведения ремонтных работ в доме и для благоустройства придомовой территории;
  • представлять интересы жильцов при переговорах в случае аренды вспомогательных помещений, переводе жилых в нежилые помещения, незаконной застройке придомовой территории;
  • договориваться с коммерческими структурами, находящимися в доме, о помощи малоимущим соседям;
  • организовывать проведение домовых совместных праздников.

Для всего этого у домового комитета есть полномочия, и действовать сообща значительно эффективней, чем по одиночке.

3.3.2. Как создать домовой комитет
Что же нужно делать инициаторам создания домового комитета, чтобы создать и легализовать его?
Этап 1. Инициирование создания ОСН
Инициировать создание ОСН может лишь собрание (конференция) жителей по месту жительства при условии, если в нем приняло участие (было представлено) не менее половины жителей соответствующей территории, которые имеют право голоса, то есть жители, которые зарегистрированы (по-старому - прописаны) по соответствующему месту проживания, достигли 18-ти лет и не признаны судом недееспособными. То есть право голоса при создании органа самоорганизации имеют не только граждане Украины, но и лица без гражданства, граждане других стран.
Шаг 1. Подготовьте собрания и конференцию жильцов
Во-первых,  определитесь с территорией, на которой будет создаваться ОСН - нею может быть или дом, или несколько домов. Поэтому создание домкома в части дома - одном или нескольких подъездах будет неправомерным.
Затем решите - проводить сразу общее собрание жителей по инициированию создания ОСН, или же остановить свой выбор на конференции, ведь очень часто общее собрание жителей даже одного дома провести практически невозможно из-за их низкой активности. Для проведения конференции жителей многоквартирного дома вначале необходимо провести собрания жителей по подъездам или этажам, на которых будут избраны представители на конференции жителей.
Поэтому нужно разбить свой дом на "территории" (подъезды, этажи), на которых вполне реально провести общие собрания жителей, то есть которые смогут посетить не менее трети (согласно пункту 8 статьи 18 Устава территориальной громады г.Днепропетровска) проживающих на данной территории жильцов. Одновременно, нужно составить график проведения всех собраний и конференции.
Во-вторых, согласно Временному порядку проведения в городе собраний (конференций) жителей по месту проживания, утвержденному распоряжением городского головы от 16.06.2004. № 591р, о созыве собрания (конференции) инициатор - депутат городского совета соответствующего округа или не менее 10-ти жителей, проживающих на соответствующей территории, уведомляют председателя своего районного совета не позднее, чем за 14 дней до их проведения с указанием времени и места проведения, перечня предполагаемых вопросов повестки дня.
Более того, согласно этому же докумеенту, организация проведения собраний жителей возлагается на исполкомы районного совета.
Поэтому смело обращайтесь в свой район с заявлением-уведомлением о  проведении собрания жителей по подъездам и конференции по инициированию создания ОСН в доме, и, если нужно, просите их об организационной помощи.
Одновременно развесьте объявления  о проведений собраний не позднее 7-и дней до их проведения с указанием даты, времени, места проведения и перечня вопросов, которые предполагается вынести на обсуждение.
В третьих, обратитесь в свой ЖЭК с информационным запросом о количестве жителей, которые на законных основаниях проживают на "территории" дома, или соберите эти данные, проведя обход дома.
Шаг 2. Проведите общие собрания по выдвижению представителей на конференцию
Ознакомьтесь с некоторыми рекомендациями по их проведению.
Во-первых, любое собрание начинайте с регистрации его участников. Желательно предварительно заготовить регистрационные листы, в которых участники будут расписываться.
Во-вторых, вначале избирите председателя и секретаря собрания. Решения собрания принимается большинством голосов его участников. Председатель собрания сообщает его участникам информацию о количестве присутствующих. Здесь стоит обратить внимание на вопрос - сколько жителей обеспечивают кворум собрания. Дело в том, что, говоря об общих собраниях жителей по месту проживания, мы имеем в виду два их вида.
Первый - общие собрания жителей вообще, непосредственно не связанные с инициированием и созданием ОСН. Кворум на них определяется решениями местных властей – и в Днепропетровске, как уже выше упоминалось, он составляет не менее трети всех жителей.
Второй вид -  общие собрания (конференции) жителей по инициированию и созданию ОСН. Их кворум определяется уже упомянутым Законом "Об органах самоорганизации населения" и составляет не менее половины жителей.
В третьих, после того, как легитимность, то есть законность, собрания определена, на голосование ставится проект повестки дня. Основной ее вопрос - избрание представителей на конференции жителей дома по инициированию создания и по избранию домового комитета.
Квоту представительства, то есть от скольких жителей необходимо избирать одного представителя, определена в Днепропетровске всем тем же Временным порядком и составляет при количестве жителей в доме:

  • до 400-х – 1 представитель от 10-ти жителей;
  • более 400-х – 1 представитель от 20-ти жителей.

Все собрание должно быть запротоколировано и подписано его председателем и секретарем.
Шаг 3. Проведите конференцию по инициированию создания домового комитета
После того, как проведены общие собрания по подъездам (этажам) и избраны представители на конференцию, очередь за самой конференцией.
Процедура проведения конференции сродни общему собранию.
Во-первых, необходимо зарегистрировать всех участников. При этом закон предъявляет жесткие требования к их регистрации - необходимо составить списки участников конференции, в которых указать фамилию, имя, отчество, год рождения, серию и номер паспорта, домашний адрес каждого участника.
Во-вторых, после избрания председателя и секретаря конференции нужно посчитать и огласить количество присутствующих. Как было отмечено выше, для того, чтобы конференция оказалась легитимной, в ней должно принять участие не менее половины делегатов, избранных жителями на предварительных общих собраниях.
В третьих, принимается повестка дня конференции:

  • принятие решения об инициировании создания в доме органа самоорганизации населения - домового комитета;
  • утверждение основных направлений деятельности домкома;
  • избрание инициативной группы, члены которой будут представлять интересы жителей - участников конференции в районном совете.

Шаг 4. Получите разрешение на создание домкома
В Днепропетровске право предоставления разрешения на создание органов самоорганизации населения городской совет делегировал районным в городе советам.
Поэтому, сразу после проведения конференции или собрания подайте в райсовет:

  • заявление о создании ОСН;
  • протокол собрания (конференции) с указанием основных направлений деятельности создаваемого домового комиетета;
  • список участников конференции с указанием фамилии, имени, отчества, года рождения, серии и номера паспорта и домашнего адреса каждого участника;
  • протоколы общих собраний жителей, на которых избирались представители на конференцию.

Вопрос о предоставлении разрешения на создание ОСН депутаты должны рассмотреть на своей ближайшей после подачи заявления сессии при участии членов инициативной группы.
Районный совет может не дать «добро» на домком, но только по одной причине – если была нарушена установленная Законом процедуры инициирования ОСН.
Этап 2. Избрание органа самоорганизации населения и утверждение Положения об ОСН
Шаг 1. Разработайте Положения о домовом комитете
Основной юридический документ домового комитета - его Положение, по которому он будет жить и работать.
В Положении об ОСН в обязательном порядке отразите:

  • Название и юридический адрес.
  • Основные задания и направления деятельности.
  • Права и обязанности членов ОСН - как правило, для руководителя и секретаря они расписаны уже в законе об органах самоорганизации, однако в Положении можно также определить права и обязанности для заместителя и членов ОСН.
  • Территория, в границах которой действует ОСН.
  • Срок полномочий домкома и порядок его досрочного прекращения - законом срок полномочий ОСН ограничен сроком полномочий местного совета, который дал разрешение на деятельность домкома, то есть он может быть и меньшим, но, в любом случае с очередными новыми выборами в совет должно произойти и очередное переизбрание самого ОСН.
  • Порядок использования средств и другого имущества, порядок отчетности.
  • Порядок прекращения деятельности ОСН.
  • Другие вопросы, связанные с деятельностью домового комитета - как правило, юридический статус - порядок легализации, структура органов управления (к примеру, наличие комиссий по направлениям деятельности - жилищно-коммунальное хозяйство, благоустройство двора, социальная работа, досуг детей и молодежи и прочее) и прочее.

Шаг 2. Проведите конференцию по избранию домового комитета
После получения от районного совета разрешения на создание ОСН Вы должны созвать уже вторую конференцию (собрание) жителей по месту жительства. Порядок его проведения и принятия решений остается тем же самым, что и для первого собрания.
Во-первых, необходимо вновь проинформировать райсовет о проведении конференции.
Во-вторых, на этой конференции жители должны, утвердить уже упомянутое Положение об ОСН - домовом комитете.
В третьих, необходимо избрать сам орган самоорганизации населения в составе руководителя, одного или более заместителей, секретаря, других членов. При этом участники собрания сами определяют общее количество членов своего домового комитета.
Самое важное в выборах органа самоорганизации населения, что они должны проходить путем тайного голосования, то есть с созданием счетной комиссии и использованием бюллетеней для голосования. Причем, избранным в состав домкома считаются лица, которые получили более половины голосов участников конференции.
В третьих, жителям важно сразу определиться - каким путем они будут легализировать свой комитет - то ли регистрировать его, как полноценное юридическое лицо, то ли ограничиться путем письменного уведомления.
С целью регистрации ОСН собрание должно еще избрать своих уполномоченных представителей, которые и подадут учредительные документы в исполнительный орган местного совета.
Этап 3. Легализация домового комитета
Легализация, завершающий этап создания ОСН, является обязательным мероприятием, поскольку лишь после него орган самоорганизации населения может вступать в правоотношения с местной властью и другими организациями, начинать осуществлять свои полномочия.
Закон определяет два возможных способа легализации ОСН - регистрация и уведомление об учреждении. Последствием регистрации является приобретение ОСН статуса юридического лица с соответствующей  гражданской правомочностью и дееспособностью.
Для потребностей представительства интересов всех жильцов регистрация не обязательна, достаточно легализации домового комитета путем уведомления, для чего руководителю домкома нужно направить в исполком своего районного совета письменное уведомление о своем созданиис прилагаемыми документами:

  • копией решения местного совета о предоставлении разрешения на создание докома;
  • протоколом собрания (конференции) жителей по месту жительства;
  • Положением, утвержденным собранием (конференцией) - в 2-х экземплярах;
  • персональным составом членов ОСН с указанием фамилий, имен и по-отчеству, года рождения, места проживания.

  Получив Ваши документы, исполком райсовета примет решение о легализации домкома, и Ваш ОСН уже сможет официально работать.

Раздел 3.4. Совладельцы – объединяйтесь!
3.4.1. Зачем нужно и как работает ОСМД

3.4.1.1. Кто управляет домом
Высшим органом управления ОСМД является общее собрание его членов, которое имеет исключительное право принимать решения по следующим, кроме прочих, вопросам:

  • утверждение устава ОСМД и внесение в него изменений;
  • прекращение деятельности ОСМД, назначение ликвидационной комиссии, утверждение ликвидационного баланса;
  • выбор формы управления жилищным комплексом, принятие его на баланс;
  • утверждение годовой сметы, баланса, годовых отчетов деятельности, утверждение отчетов и заключений ревизионной комиссии;
  • избрание и отзыв членов правления и ревизионной комиссии;
  • определение размеров взносов и платежей членов;
  • учреждение фондов и утверждение положений о них;
  • определение размера материального или другого поощрения членов и правления;
  • списание долгов члена ОСМД, если тот выполнил работы по содержанию общего имущества совладельцев дома на сумму долга;
  • вопросы использования объектов, находящихся в общей собственности членов объединения;
  • принятие решения о реконструкциии, ремонте дома, или о сооружении хозяйственных построек;
  • определение ограничений на пользование объектами, находящимися в общей собственности объединения;
  • принятие решений о передаче в аренду объектов, находящихся в общей собственности членов объединения, физическим и юридическим лицам.

Как правило, очередные общие собрания проводятся в начале года для очета правления о финансово-хозяйственной деятельности и отчета ревизионной комиссии о проверке этой деятельности, для принятия сметы доходов и расходов на новый год и для утверждения размеров взносов (тарифов), а также при необходимости -  для избрания нового состава правления и ревизионной комиссии.
Правление является исполнительным органом объединения и выполняет следующие функции:

  • готовит смету, баланс и годовый отчет объединения;
  • контролирует своевременную оплату совладельцами взносов и платежей, принимает меры по взысканию задолженности;
  • распоряжается средствами объединения в соответствии со сметой, утвержденной общим собранием объединения;
  • заключает договоры с исполнителями строительных работ, жилищно-коммунальных и других услуг;
  • ведет делопроизводство, бухгалтерский  учет и отчетность о деятельности объединения;
  • созывает и организовывает проведение общих собраний членов объединения.

Руководителем правления и, как правило, главным должностным лицом ОСМД является председатель правления, который избирается либо правлением из своего состава, либо «напрямую» - общим собранием.
Председатель организовывает работу правления, заключает договоры на обслуживание дома, подрядные и трудовые договоры с работниками, организовывает делопроизводство и бухгалтерский учет, контролирует поступление платежей от совладельцев, организовывает собственно содержание дома и придомовой территории, представляет ОСМД во взаимоотношениях с различными юридическими лицами, и выполняет еще множество функций.
Если председатель в силу занятости не может руководить объединением в постоянном режиме, то обычно нанимается профессиональный управляющий.
Очень часто ним может быть председатель ЖСК или ОСМД соседнего дома. В таком случае избранный из числа совладельцев председатель обычно выполняет лишь «законодательные» функции на общественных началах - административные и представительские, а выполнение всей хозяйственной работы ложится на приглашенного управдома.
Ревизионная комиссия (или ревизор) является органом контроля за финансово-хозяйственной деятельностью ОСМД и должна:

  • контролировать финансово-хозяйственную деятельность ОСМД, проверять выполнения сметы, суммы расходов и поступлений, а также взносов и платежей от совладельцев;
  • проводить плановые ревизии и проверки финансово-хозяйственной деятельности ОСМД, а также внеочередные проверки - как по требованию правления, так и по собственной инициативе;
  • инициировать созыв общего собрания в случае возникновения ситуации возможного нарушения интересов ОСМД или выявления злоупотреблений, совершенных его должностными лицами.

3.4.1.2. Кто обслуживает дом
Существует два наиболее распространенных варианта.
Первый, постоянный, вариант. Все функции по управлению осуществляют уставные органы ОСМД, то есть, как правило, правление и его председатель.
В таком случае ОСМД берет дом на свой баланс. Правда, понятие «балансодержатель» в данном случае - условное. Поскольку отдельные помещения в доме являются собственностью их владельцев, а жилой комплекс в целом – совместной собственностью всех совладельцев, то и дом, и другие сооружения не могут быть отображены как активы ни в балансе ОСМД, ни в балансе другого управителя. Как правило, дом и другое совместное имущество отражаются на забалансовых счетах, как имущество в доверительном управлении.
Процедура приема-передачи дома с баланса коммунального предприятия жилищного хозяйства на баланс объединения проводится согласно:
- Порядка передачи жилого комплекса или его части с баланса на баланс, утвержденного постановлением КМУ от 11.10.2002 г. № 1521;
- Порядка снятия с баланса жилищно-коммунальных предприятий многоэтажных жилых домов (комплексов, или их частей) и передачи их на баланс объединениям совладельцев многоквартирных домов, утвержденного решением Днепропетровского городского совета от 19.09.2007 г. № 39/19.
Дом передается  с баланса на баланс вместе с планом земельного участка, техническим паспортом дома и соответствующей технической документацией (инвентарное дело, акт принятия в эксплуатацию, планы внешних сетей).
В случае отсутствия или утери вышеупомянутых документов, изготовление их, либо восстановление, является обязанностью организации, с баланса которой передается жилой комплекс или его часть.
Второй, временный, вариант. До взятия дома на свой «баланс» объединение заключает со старым балансодержателем – районным КП ЖРЭП Договор о временной передаче полномочий по управлению и содержанию дома и придомовой территории, утвержденный решением городского совета от 19.09.2007 № 38/18. Данный договор дает возможность ЖЭКу не начислять квартплату жильцам дома, который продолжает находиться у них на балансе, в то время как ОСМД имеет в это время полное право содержать дом самостоятельно и заключать договоры со всеми поставщиками: по электроснабжению, обслуживанию лифтов и пр.

3.4.1.3. Откуда ОСМД берет средства
Основные источники средств в ОСМД следующие.
Во-первых, это уставные взносы и обязательные платежи самих совладельцев дома - как показывает опыт, обычно, размер взносов в домах ОСМД ниже, чем в домах, которые обслуживает ЖЭК, при том, что качество предоставления услуг на порядок выше.
Кроме текущих платежей, ОСМД в обязательнои порядке должно создать фонды:
- ремонтный - для накопления средств на ремонт дома;
- резервный – для экстренной ликвидации последствий аварий и других форс-мажорных обстоятельств.
При желании объединения может создавать и другие, так называемые, специальные фонды, как, например, на установку счетчика тепла и пр.
Во-вторых, это компенсации из государственного бюджета на льготы и субсидии жильцам дома.
В третьих, это средства из городского бюджета в связи с обязанностью прежнего владельца дома (обычно, территориальной громады в лице городского совета) согласно Порядка участия в организации и финансировании ремонта приватизированных жилых домов их бывших собственников, утвержденного Постановлением КМУ от 08.10.1992 года № 572, принимать участие в первом после приватизации капитальном ремонте дома.
Размер участия бюджета в таком ремонте может составлять от 12% до 100% - в зависимости от срока эксплуатации и характеристики дома. Поэтому у ОСМД значительно больше шансов получить бюджетные деньги на ремонт, чем у «обычного» дома. В Днепропетровске с каждым годом финансирование на ремонты ОСМД растет и в 2008 году составило 2 млн. грн.
В четвертых, это доходы от сдачи в аренду общего совместного имущество (подвалов, колясочных, технических этажей, рекламных площадей внешних стен и пр.).
Поскольку основная уставная деятельность объединения  совладельцев не направлена на получение прибыли и распределение ее среди своих участников, то ОСМД  является неприбыльной организацией, то есть ее доходы, кроме доходов от аренды, не облагаются налогами.

3.4.1.4. Как отвести придомовую территорию
Согласно части 2 статьи 42 Земельного кодекса Украины, в том случае, если граждане приватизировали квартиры в жилом доме, соответствующий земельный участок может передаваться бесплатно в собственность или предоставляться в пользование объединению совладельцев.
Таким образом, другой возможности оформить придомовую территорию, кроме как путем создания ОСМД, у владельцев помещений в многоквартирных домах (кроме домов ЖСК) попросту нет.
Пока же отсутствует документ на землю, она считается свободной для застройки и может быть отведена городским советом, независимо от установленных Государственными санитарными правилами планирования и застройки населенных пунктов, утвержденных приказом Минздрава Украины от 19.06.1996 г. №173, и другими документами следующих нормативов:
«4.10. Дворовые территории микрорайонов должны иметь достаточные размеры для обеспечения различных видов отдыха и занятий всех групп населения, в том числе площадки:

  • для игр детей дошкольного и младшего школьного возраста размером не менее 0,7 кв.м/чел. на расстоянии не менее 12 м от окон жилых и общественных зданий и на расстоянии не менее 20 м от мест размещения мусоросборников и кратковременных стоянок автотранспорта;
  • для занятий физкультурой и спортом размером не менее 2 кв.м/чел. на расстоянии 10-40 м от жилья;
  • для отдыха взрослого населения размером не менее 0,1 кв.м/чел. на расстоянии 10 м от жилых и общественных зданий;
  • хозяйственного назначения (сушка белья, чистка вещей, размещения мусоросборников) из расчета не менее 0,3 кв.м/чел. на расстоянии не менее 20 м от жилых зданий и площадок для игры и отдыха, для выгула собак - на расстоянии 40 м;
  • специального назначения (открытые площадки для кратковременных стоянок автомобилей) из расчета 0,8 кв.м/чел. на расстоянии 10-50 м в зависимости от вместимости.

Площадки должны быть изолированы от объектов обслуживания, хозяйственных дворов, магистральных улиц, не должны быть проходными для пешеходов и транзитного движения транспорта».

3.3.2. Как создать ОСМД
С чего же начать активным жильцам, которые хотят навести порядок в своем доме и создать объединение совладельцев?
Этап 1. Подготовка к учредительному собранию
Шаг 1. Создайте инициативную группу
Инициаторам ОСМД в своем доме первым делом необходимо создать инициативную группу,  которая будет заниматься подготовкой учредительного собрания ОСМД.
Шаг 2. Соберите информацию о доме
Обратитесь в ЖЭК с информационным запросом о предоставлении следующей информации о доме:

  • о наличии технического паспорта на дом;
  •  об общей площади дома и площади всех жилых и нежилых помещений в доме;
  • о наличии встроенных нежилых помещений и их принадлежности;
  • о наличии и об использовании вспомогательных помещений, сведения об арендаторах и стоимости аренды;
  • о площади, подлежащей уборке территории вокруг дома;
  • об общем количестве всех зарегистрированных в доме лиц, в том числе количество льготников и получающих субсидии;
  • о количестве приватизированных и неприватизированных квартир;
  • списки владельцев всех жилых и нежилых помещений в доме;
  • о сумме задолженности жильцов за обслуживание дома, если таковая имеется.

После этого определите экономическую целесообразность создания ОСМД в доме, составив проект сметы на содержание дома. Эта смета станет основным инструментом для агитации совладельцев дома за создание ОСМД. Учитывая то, что большинство совладельцев зачастую боятся повышения тарифов после создания ОСМД, рекомендуется на первом этапе деятельности оставить размер взноса на содержание дома (тарифа) прежним, таким же, каким он был „в ЖЭКе”.

Шаг 3. Подготовьте Устав
Разработайте устав ОСМД на основе Типового устава объединения совладельцев многоквартирного дома, утвержденного приказом Госжилкоммунхоза от 27.08.2003 № 141, и требований статьи 7 Закона «Об ОСМД». При этом обязательно обратите внимание, что для того, чтобы ОСМД было внесено налоговой инспекцией в Реестр неприбыльных организаций, пункт 14.3. устава следует изложить не таким образом, как предлагается в Типовом уставе, а так, как отмечено в пункте 7.11.11. Закона Украины «О налогообложении прибыли предприятий»: «В случае ликвидации неприбыльной организации, ее активы должны быть переданы другой неприбыльной организации соответствующего вида, или зачислены в доход бюджета».

Шаг 4. Сагитируйте жильцов
Важно с самого начала своей работы найти поддержку идеи создания объединения среди совладельцев дома путем:

  • проведения информационных собраний по подъездам;
  • частных бесед;
  • ознакомления с проектами сметы и устава;
  • раздачей агитационных листовок об ОСМД.

Для популяризации объединений как альтернативной формы управления жильем, необходимо пробуждение в жильцах вместо излюбленной привычки критиковать власть «чувства хозяина», который имеет вполне реальные полномочия. Только тогда граждане, наконец, начнут ощущать себя не просителями и жалобщиками, а настоящими хозяевами своих домов.

Шаг 5. Подготовьтесь к учредительному собранию
Перед проведением общего собрания:
1. Определите, количество собственников помещений, составляющее 100%.
Согласно статьи 9 Закона Украины «Об ОСМД» членом объединения может быть физическое или юридическое лицо, которое является владельцем квартиры (квартир) или помещения (помещений) в многоквартирном доме.
Членство в ОСМД - добровольное, и приобретается одновременно с созданием объединения на учредительном собрании, либо индивидуально, на основании письменного заявления, в любой момент его существования. Порядок принятия в ОСМД определяется уставом.
Члены ОСМД имеют право избирать и быть избранными в руководящие органы - правление и ревизионную комиссию, досрочно переизбирать руководство, а также имеют право на беспрепятственный доступ к документам объединения, то есть любой член ОСМД может ознакомиться с бухгалтерскими документами и убедиться в целевом использовании средств.
При этом совладелец, если не хочет, то может и не вступать в объединение, но при этом он не освобождается от обязанности принимать участие в финансировании мероприятий для сохранения и содержания общего имущества. Если совладелец откажется выполнять свои обязанности, объединение  либо любой его член может принудить его это сделать, обратившись в суд.
Таким образом, определяя количество всех совладельцев дома, учтите:

  • если у квартиры несколько собственников, но доли в квартире не выделены (то есть у каждого совладельца нет отдельного свидетельства собственности БТИ на свою долю квартиры), то считается, что квартиру представляет один собственник, как правило, записанный первым в свидетельстве о приватизации квартиры;
  • неприватизированные квартиры в доме имеют лишь одного собственника, обычно – территориальную громаду города или государство (если дом – ведомственный);
  • совладельцами дома являются также и собственники нежилых помещений в нем.

2. Зарезервируйте название ОСМД. Согласно законодательству регистрация юридических лиц, наименование которых тождественны наименованиям других юрлиц, внесенных в государственный реестр, не допускается. Во избежание дальнейших недоразумений желательно зарезервировать название ОСМД в органе государственной регистрации. Если ОСМД с таким же названием уже существует в Украине, то придется придумать что-то новое. Если же ваше название не используется другими ОСМД, то можно зарезервировать его за собой на 2 месяца. В течение этого срока вы должны подать документы на регистрацию ОСМД.
3. Определите:

  • место проведения,
  • время проведения,
  • проект повестки дня учредительного собрания.

4. Кроме вышеупомянутых проектов сметы и устава ОСМД, заранее продумайте кандидатуры в состав правления и ревизионной комиссии объединения.
5. Не позднее, чем за 14 календарных дней до проведения собрания обязательно в письменной форме поставьте в известность каждого совладельца о дате и времени начала собрания. Сделать это можно двумя способами:

  • отдать уведомление под расписку на руки собственнику;
  • отослать уведомления по почте заказным письмом с описью и уведомлением.

Не забудьте пригласить на собрание также представителя неприватизированной части квартир, которым, обычно, является балансодержатель дома.
Этап 2. Проведите учредительное собрание
Для того, чтобы собрание было правомочным, а его решения имели законную силу, необходимо соблюсти ряд процедурных норм.
1. На входе в помещение, в котором будет проводиться собрание, организуйте регистрацию прибывших:

  • собственников помещений (или их доверенных лиц) с правом голоса, при этом им желательно выдавать мандат участника собрания, для удобства подсчета голосов;
  • приглашенных без права голоса, обычно нанимателей и членов семей собственников.

Список регистрации, а также доверенности на право голоса являются неотъемлемой частью документации собрания.
Если же на собрании присутствует представитель совладельца дома - физического лица, то согласно Гражданскому кодексу Украины, доверенность на представление его интересов должна быть заверена нотариально.
2. По данным регистрации определите наличие кворума на собрании. Собрание правомочно, если на нем присутствует более чем 50% собственников жилых и нежилых помещений дома.
В случае отсутствия кворума, инициативная группа назначает новую дату, место и время проведения учредительного собрания. Вновь назначенное учредительное собрание можно проводить не ранее, чем через 14 дней со дня собрания, которое не состоялось.
3. Если собралось необходимое для проведения собрания количество совладельцев, представитель инициативной группы открывает собрание, объявляет о наличии кворума и ставит на голосование вопрос «Кто за то, чтобы открыть собрание?»
Следующим на голосование ставится вопрос о выборе председателя, а затем и секретаря собрания, которые избираются большинством голосов присутствующих совладельцев.
Председателем собрания может быть избран любой совладелец дома и даже, в виде исключения, лицо, которое не является совладельцем.
Председатель собрания руководит ходом собрания: объявляет выступающих по повестке дня, руководит обсуждением вопросов, проводит голосование, обеспечивает подсчет голосов.
Секретарь, как правило, ведет протокол общих собраний. В протокол вносятся:

  • название собрания;
  • дата и место проведения собрания;
  • количество участников собрания;
  • фамилия и инициалы председателя и секретаря;
  • повестка дня собрания;
  • принятые на собрании решения с указанием результатов голосования.

4. Председатель собрания последовательно ставит на голосование следующие процедурные вопросы: о выборе счетной комиссии (по желанию), о повестке дня, о регламенте проведения собрания.
Согласно статьи 6 Закона Украины «Об ОСМД», решение на собрании принимается путем поименного голосования. Решение считается принятым, если за него проголосовало не менее двух третей присутствующих лиц, которые имеют право голоса. Каждый проголосовавший должен подтвердить свое решение («за» или «против»), собственноручно поставив свою подпись в протоколе с результатами поименного голосования.
Результаты поименного голосования по всем вопросам повестки дня являются обязательным приложением к протоколу собрания и при регистрации объединения вместе с протоколом подаются в соответствующий регистрирующий орган.
Принимать участие в голосовании могут только присутствующие на собрании владельцы или их уполномоченные представители. На учредительном собрании каждый владелец, в том числе и прежний единоличный владелец дома, имеет только один голос, независимо от площади и количества помещений, которые ему принадлежат.
Как правило, на повестку дня выносятся следующие вопросы:

  • создание объединения совладельцев многоквартирного дома и определение его названия;
  • утверждение устава объединения;
  • выборы членов правления;
  • выборы председателя правления (если он избирается собранием, а не правлением);
  • выборы ревизионной комиссии;
  • выборы уполномоченного лица для подписания устава ОСМД от имени всех собственников;
  • о государственной регистрации ОСМД и о выборах уполномоченного лица, ответственного за регистрацию.

После рассмотрения всех вопросов повестки дня, председательствующий ставит на голосование вопрос о закрытии собрания.

Этап 3. Государственная регистрация ОСМД
Шаг 1. Подготовьте документы
Новоизбранное правление должно подготовить пакет документов для государственной регистрации ОСМД.
Регистрацию ОСМД регламентируют:
- с одной стороны, Закон Украины «О государственной регистрации юридических лиц и физических лиц-предпринимателей»;
- а с другой стороны,  Порядок государственной регистрации объединений совладельцев многоквартирного дома, утвержденный Постановлением КМУ от 11.10.2002. № 1521.
Для регистрации ОСМД членам правления необходимо подготовить следующие документы:
1) 2 нотариально заверенных оригинала прошитого, пронумерованного, подписанного председателем учредительного собрания устава ОСМД;
2) оригинал протокола учредительного собрания ОСМД;
3) оригинал приложения к протоколу, в котором отражены результаты поименного голосования участников собрания по вопросам повестки дня;
4) оригинал списка членов ОСМД, оформленный по специальной форме, установленной Постановлением КМУ от 11.10.2002. №152. В этом списке долевое участие («доля») каждого члена объединения рассчитывается как отношение общей площади квартиры или нежилого помещения к сумме общих площадей всех жилых и нежилых помещений дома. Площадь вспомогательных помещений в расчет не принимается.
5) заполненные регистрационные карточки на проведение государственной регистрации юридического лица (как правило, заполняются в органе государственной регистрации);
6) копию нотариально заверенной доверенности на представителя, который будет проводить регистрацию ОСМД (если им не является сам председатель правления ОСМД).
Поскольку часть документов остается у государственного регистратора, целесообразно сразу сделать протокол собрания, список и дополнение к протоколу в нескольких оригинальных экземплярах.
Шаг 2. Получите свидетельство о регистрации
Уполномоченное учредительным собранием лицо подает государственному регистратору в управление  по вопросам государственной регистрации юридических лиц и физических лиц-предпринимателей городского совета заявление на регистрацию вместе с учредительными документами объединения.
Государственный регистратор вносит ведомости об ОСМД в Единый государственный реестр юридических лиц и физических лиц – предпринимателей, а также не позднее, чем через три рабочих дня после получения необходимых документов офрпмляет и выдает объединению:

  • свидетельство о государственной регистрации юридического лица;
  • заверенные (подписью и печатью) регистрационные карточки;
  • заверенный (подписью и печатью) устав ОСМД.

При этом он не имеет права требовать от Вас подачи других документов, кроме предусмотренных и оформленных в соответствии с Порядком государственной регистрации объединений совладельцев многоквартирного дома.
Государственная регистрация создаваемых объединений осуществляется бесплатно (статья 6 Закона Украины «Об ОСМД»), однако за резервирование названия ОСМД, за нотариальные (заверение подписи, заверение копий) и прочие услуги платить, безусловно, придется.
После госрегистрации ОСМД необходимо зарегистрироваться в органах государственной статистики, государственной налоговой инспекции, Пенсионном фонде и фондах общеобязательного государственного социального страхования, изготовить печать и штампы, а также открыть счет в банке. Более того, в случае несвоевременной регистрации в этих органах, ОСМД могут ожидать административные штрафы. Следует помнить, что регистрация в налоговой инспекции и фондах, а также своевременная подача отчетности, являются обязательными, независимо от того осуществляет ОСМД финансовую деятельность или нет.

Приложение. Рекомендованный перечень
законодательной и нормативной базы
(с текстами нижеприведенных документов можно ознакомиться
на сайте Верховной Рады Украины – www.rada.gov.ua)
Кодексы Украины

  • „Житловий кодекс України” от 30.06.1983. № 5464-Х.
  • „Кодекс України про адміністративні правопорушення” от 07.12.1984. № 8073-X.
  • „Цивільний кодекс України” от16.01.2003. № 435-ІV.
  •  «Земельний кодекс України» от 25.10.2001. № 2768-ІІІ.

Законы Украины и постановления ВРУ
1. «Про приватизацію державного житлового фонду» от 19.06.1992. № 2482-ХІІ.
2. «Про місцеве самоврядування в Україні» от 21.05.1997. № 280/97-ВР.
3. «Про оподаткування прибутку підприємств» от 22.05.1997. № 283.
4. «Про органи самоорганізації населення» от 11.07.2001. № 2625-ІІІ.
5. «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будин­ку» от 29.11.2001. № 2866.
6. «Про державну реєстрацію юридичних осіб та фізичних осіб - підприємців» от 15.05.2003. № 755-ІV.
7. Постановление Верховной Рады Украины от 17.12.1993. №3748-ХІІ «Про затвердження Положення про загальнізбори громадян за місцем проживання в Україні».

Решение Конституционного Суда Украины
1. «Про тлумачення положень пун­кту 2 статті 10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» от 02.03.2004. № 4-рп/2004.

Постановления Кабинета Министров Украины

  • Постановление Совета Министров УССР «Положення про порядок обстежен­ня стану жилих будинків з метою встановлення їх відповідності са­нітарним та технічним вимогам та визнання жилих будинків і при­міщень непридатними для проживання» от 26.04.1984. № 189.
  • «Про механізм впровадження За­кону України «Про приватизацію державного житлового фонду» от 08.10.1992. № 572.
  • «Про реалізацію Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» от 11.10.2002. № 1521.

Нормативно-правовые акты центральных органов исполнительной власти

  • Приказ Госжилкоммунхоза Украины «Про затверджен­ня Правил оцінки фізичного зносу жилих будинків» от 02.07.1993. № 52 .
  • Приказ Минздрава Украины от 19.06.1996. № 173 «Про затвердження Державних санітарних правил планування та забудови населених пунктів».
  • Приказ Госстроя Украины «Про затвердження Єдиного класифікатора житлових будинків залежно від якості житла та наявного інженер­ного обладнання» от 30.09.1998. № 215.
  • Приказ Госстроя Украины «Про затвердження Положення про порядок надання дозволу на виконання будівельних робіт» от 05.12.2000. № 273.
  • Приказ Госстроя Украины «Про затвердження Інструкції про порядок проведення тех­нічної інвентаризації об'єктів нерухомого майна» от 24.05.2001. № 127.
  • Приказ Госжилкоммунхоза Украины «Про затвердження Типового статуту об'єднання співвлас­ників багатоквартирного будинку та Типового договору відносин влас­ників житлових і нежитлових приміщень та управителя» от 27.08.2003. № 141.
  • Приказ Госжилкоммунхоза Украины «Про затвердження Примірного переліку послуг з утри­мання будинків і споруд та прибудинкових територій та послуг з ремон­ту приміщень будинків і споруд» от 10.08.2004. № 150.
  • Приказ Госжилкоммунхоза Украины «Про затвердження Правил утримання жилих будинків та прибудинкових територій» от 25.08.2005. № 76.
  • Приказ Госстроя Украины «Про затвердження Державних будівельних норм ДБН В.2.2-15-2005 «Житлові будинки. Основні положення» от 28.09.2005. № 175.

Нормативно-правовые документы органов местного самоуправления г.Днепропетровска
Распоряжение городского головы
1. от 16.06.2004. №591-р «Про збори (конференції) жителів за місцем проживання».
Решения Днепропетровского городского совета
2. Статут територіальної громади м.Дніпропетровська, принятій Днепропетровским городским советом 13.06.2001.
3. от 06.11.2002. № 19/4 «Про порядок виключення з житлового фонду міста квартир для використання їх власниками в інших, не заборонених законом цілях».
4. от 19.09.2007. № 38/19 «Про порядок зняття з балансу житлово-комунальних підприємств багатоповерхових житлових будинків (комплексів, або їх частин) і передачі їх на баланс об’єднанням співвласників багатоквартирних будинків»
5. от 19.09.2007. № 38/19 «Про типовий договір про тимчасову передачу повноважень щодо управління та утримання будинку (комплексу, або його частини) та прибудинкової території».
Решения исполкома Днепропетровского городского совета
6. от 20.01.2000. № 178 «Про порядок узаконення переобладнання окремих квартир без порушення несучих конструкцій у багатоквартирних будинках житлового фонду усіх форм власності»
7. от 21.03.2002. №503 «Про проведення державної реєстрації багатоповерхових будинків, що перебувають на утриманні об»єднань співвласників (правонаступників житлово-будівельних кооперативів).
8. от 19.06.2003. № 1549 «Про проведення реєстрації багатоквартирних будинків, що перебувають на утриманні об»єднань співвласників (власників квартир і нежитлових приміщень), або юридичних осіб – балансоутримувачів незалежно від форм власності»
Распоряжения начальника УЖГ
9. от 02.04.2008. № 400 «Про взаємодію житлово-експлуатаційних підприємств, підпорядкованих управлінню житлового господарства міської ради, та органів самоорганізації населення щодо контролю за наданням послуги з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій»

 


Советники для Форекс


Законы Украины,
постановления, приказы


Кодексы Украины

Полезные справочники


Энциклопедии